Densidade de lotes por hectare: como comparar projetos

Como a razão entre lotes e hectares se calcula

Dois dados bastam, e os dois costumam estar na primeira página de uma ficha de empreendimento: quantos lotes o projeto abre e quantos hectares a gleba tem. Dividir um pelo outro devolve lotes por hectare, e o resultado diz, numa linha só, quanta gleba cada terreno carrega atrás de si.

Um hectare tem 10.000 m². Se um hectare inteiro virasse terreno de 450 m², caberiam vinte e dois lotes ali dentro. Nenhum condomínio fechado chega perto disso, porque parte da gleba vira rua, parte vira área verde, parte vira lâmina d'água e parte vira clube. A densidade resume isso num número só: quanto menor o resultado, mais gleba existe por trás de cada terreno.

É por isso que a metragem do lote, sozinha, separa menos do que parece. O Villaggio Atlântida abre 149 lotes em 16 hectares e chega a 9,3 por hectare. O Enseada Lagos de Xangri-Lá abre 565 lotes em 72,1 hectares e chega a 7,8. Os dois começam a faixa de terrenos em 450 m², e mesmo assim há quase um lote e meio de diferença por hectare entre eles. Quem compara pela metragem do terreno vê dois produtos equivalentes; quem compara pela gleba vê dois projetos com quantidades diferentes de terra comum atrás de cada casa.

Onde ficam os hectares que não viram lote

O Atlântida Ilhas Park é o caso em que a repartição está aberta linha a linha, porque o decreto municipal de Xangri-Lá que aprovou o projeto em 2002 discrimina cada parcela dos 268.010,23 m² da gleba: 91.310,17 m² de lotes residenciais, 2.278,33 m² de lotes comerciais, 41.838,99 m² de área verde de uso comum, 44.011,74 m² de área verde de recreação pública, 33.911,46 m² de espelho d'água e canal, e 54.659,54 m² de sistema viário.

Os terrenos residenciais ficam, então, com pouco mais de um terço da gleba. As ruas sozinhas levam um quinto. Água e verde somados passam de 44%. É essa aritmética, repetida com proporções diferentes em cada projeto, que produz a distância entre quatro e vinte lotes por hectare.

Nem todo empreendimento abre um decreto, mas vários publicam pedaços dessa mesma divisão. O ISLA Xangri-Lá informa 68 mil m² de lagos e canais, 65 mil m² de áreas de convívio e lazer e 6 mil m² de áreas comuns edificadas dentro dos seus 38 hectares, o que já retira mais de um terço da gleba antes do primeiro terreno. O Capão Ilhas Resort informa 110 mil m² de área de preservação permanente e mais de 100 mil m² de área condominial e de lazer dentro dos 436.772,69 m² do empreendimento. O Joy Xangri-Lá reparte os seus 141 mil m² em 66 mil m² de terrenos e 25 mil m² de lago.

Reparar nessas linhas ajuda a interpretar o resultado da divisão. Densidade baixa pode vir de gleba com muita água, de gleba com muita área verde preservada ou de gleba com lotes grandes, e a ficha costuma dizer qual dos três explica o número.

Lotes por hectare, empreendimento por empreendimento

A tabela abaixo reúne os empreendimentos de lote catalogados no portal cuja ficha publica os dois números necessários para a divisão. Ela está ordenada do menor resultado para o maior. A coluna de área reproduz o que cada empreendimento publica, convertido em hectares e preservando o arredondamento e o qualificador de origem, e a última coluna é a divisão feita aqui, com uma casa decimal.

Três convenções valem para ler a lista. Onde o material publica a área como "mais de", o resultado aparece como teto, porque hectare a mais empurra a razão para baixo. Grand Lake Osório e Nautilus Marina Bairro são bairros planejados, e o Pulse Resort Experience separa lotes comerciais dos residenciais: nesses três a contagem usada é a de lotes residenciais, e os números do Grand Lake são os da Fase I. O Riviera entra com 374 lotes, o menor de três números que circulam nas fontes do projeto. Os demais são condomínios fechados horizontais.

Empreendimento	Cidade	Lotes	Área declarada	Lotes por hectare
Cyano Private Resort	Osório	93	cerca de 23 ha	4,0
Quintas do Lago	Xangri-Lá	177	32 ha	5,5
Atlântida Ilhas Park	Atlântida	155	26,8 ha	5,8
AVA Residences	Maquiné	302	50 ha	6,0
Seasons	Xangri-Lá	225	mais de 30 ha	até 7,5
Velas da Marina	Capão da Canoa	284	36,8 ha	7,7
Enseada Lagos de Xangri-Lá	Xangri-Lá	565	72,1 ha	7,8
DUO Nautic Life Club	Xangri-Lá	412	mais de 46 ha	até 9,0
Villaggio Atlântida	Atlântida	149	16 ha	9,3
Riviera	Xangri-Lá	374	39 ha	9,6
Royal Lake	Xangri-Lá	228	23 ha	9,9
Nautilus Marina Bairro	Xangri-Lá	399 residenciais	cerca de 40 ha	10,0
Malibu Beach Residence	Xangri-Lá	197	cerca de 19 ha	10,4
Grand Lake Osório	Osório	297 (Fase I)	28,6 ha (Fase I)	10,4
NAU Marina & Moradas	Osório	494	45 ha	11,0
Prime Beach Curumim	Capão da Canoa	490	42,6 ha	11,5
Capão Ilhas Resort	Capão da Canoa	526	43,7 ha	12,0
Occhi Marina Clube	Capão da Canoa	408	cerca de 33 ha	12,4
ISLA Xangri-Lá	Xangri-Lá	482	38 ha	12,7
La Marina Reserva	Maquiné	219	15,8 ha	13,9
VIZ Home Lake	Capão da Canoa	458	cerca de 32 ha	14,3
Pleno Quatro Estações	Xangri-Lá	360	25 ha	14,4
AMARE Home Resort	Xangri-Lá	306	19,5 ha	15,7
Pulse Resort Experience	Capão da Canoa	712 residenciais	43,6 ha	16,3
Joy Xangri-Lá	Xangri-Lá	247	14,1 ha	17,5
Mirador Playa Arenas	Capão da Canoa	179	10,19 ha	17,6
RARO	Xangri-Lá	267	15,1 ha	17,7
Península	Xangri-Lá	533	cerca de 30 ha	17,8
Las Palmas	Xangri-Lá	329	17,2 ha	19,1
Wave	Xangri-Lá	256	13,2 ha	19,4
Allure	Xangri-Lá	363	18,4 ha	19,8
Blue Xangri-lá	Xangri-Lá	373	18,8 ha	19,8

Três empreendimentos ficam abaixo de seis lotes por hectare. Quatro passam de dezenove. O meio da lista cai perto de doze, e Xangri-Lá responde por 18 das 32 fichas, aparecendo nas duas pontas dela. Na ponta baixa aparecem, nessa ordem, o Cyano Private Resort, em Osório, com 93 lotes em cerca de 23 hectares; o Quintas do Lago, em Xangri-Lá, com 177 em 32; e o Atlântida Ilhas Park, com 155 em 26,8. O AVA Residences, em Maquiné, entra logo em seguida, com 302 lotes em 50 hectares. Na ponta alta, Blue Xangri-lá e Allure fecham perto de vinte por hectare.

Vale ler a tabela sabendo o que ela mistura. Há projetos entregues há mais de duas décadas e projetos com obras iniciadas neste ano, e o padrão de parcelamento de cada época é diferente. Há gleba com lagoa natural encostada e gleba inteiramente seca. A divisão não corrige nada disso: ela mostra, num número comparável, o que cada ficha publica hoje.

As fichas que publicam metade da conta

Em outros treze empreendimentos de lote do portal a divisão não fecha, porque falta um dos dois números. Onze publicam quantos lotes abrem e silenciam sobre a área da gleba: Allegro (cerca de 310 lotes), Brávia Marina & Beach Club (mais de 450), Enseada Lagoa dos Quadros (211), Harmony (429 terrenos), Joy 2 Vila dos Lagos (355), Los Cobos (86), Mônaco Grand Marina (367), Oxy (182), Vivendas da Marina (346), ZEN Concept Resort (299) e Lótus Atlântida (166).

O Lótus é o caso de fronteira. Ele publica os 166 lotes e publica área, mas a área aparece em duas leituras dentro do mesmo material: cerca de 17 hectares de complexo, dos quais o empreendimento ocupa cerca de 8. Com dois denominadores possíveis, a razão teria dois valores distantes um do outro, e por isso ele fica fora da tabela em vez de entrar com um número escolhido a dedo.

Dois casos merecem nota separada, porque neles existe um número de hectares no material e ele mede outra coisa. O Mônaco Grand Marina publica 12 hectares, e são 12 hectares de lagos navegáveis, sem a área da gleba ao lado. No material do Harmony aparece a marca de 500 mil m², que é o histórico de entregas de uma das incorporadoras do projeto. Puxar qualquer um dos dois para o denominador daria um número redondo e errado, e é exatamente o tipo de deslize que a conta convida a cometer.

Dois empreendimentos de lote não publicam nenhum dos dois dados: AURA Garden Place e Verano Xangri-Lá. Neles a comparação por densidade começa por um pedido de informação à incorporadora, antes de qualquer divisão.

A afirmação que é da Dorata, e a divisão que é aritmética

O AVA Residences chega ao portal com a densidade já escrita na ficha de projeto, seis lotes por hectare, e com uma afirmação de primazia colada nela. A afirmação pertence à incorporadora: a Dorata diz que o empreendimento tem a menor taxa de ocupação do litoral. Ela fica inteiramente creditada à Dorata, e nenhuma apuração independente do portal a sustenta.

A divisão, essa, qualquer leitor refaz: 302 lotes em 50 hectares dão 6,04. O que ela alcança é a posição do AVA dentro da tabela acima, e ali ele aparece em quarto lugar, atrás do Cyano, do Quintas do Lago e do Atlântida Ilhas Park. Nenhum desses três tem a densidade escrita na própria ficha; os três publicam os dois números que permitem calculá-la.

A mesma expressão volta no material do Seasons, o outro condomínio fechado de lote da Dorata, em Xangri-Lá: ali também consta a menor taxa de ocupação entre os condomínios da região, agora sem número de densidade ao lado. Com 225 lotes em mais de 30 hectares, o Seasons chega a no máximo 7,5 por hectare. As duas afirmações são da incorporadora, e as duas contas são de quem quiser fazê-las. O comparativo entre os dois projetos percorre o resto das diferenças.

Uma ressalva sobre os termos, porque eles se cruzam aqui. Taxa de ocupação, no vocabulário das convenções de condomínio do litoral, tem outro significado: é o percentual do terreno que a construção pode cobrir no pavimento térreo, e aparece como 60% no Mirador Playa Arenas, no Península e no RARO, e como 37% no Mônaco Grand Marina. Lotes por hectare mede a gleba; taxa de ocupação mede o lote. A tabela acima calcula a primeira dessas duas medidas, e ela convive com a afirmação da Dorata sem confirmá-la nem contestá-la.

Água, via e área comum: por que projetos vizinhos se separam tanto

O que empurra um projeto para a parte baixa da lista costuma ser lâmina d'água e área verde de tamanho grande em relação à gleba. O Enseada Lagos de Xangri-Lá espalha 565 lotes por 72,1 hectares e para em 7,8. O Velas da Marina distribui 284 lotes por 36,8 hectares e para em 7,7. Nos dois, a gleba é ampla e o número de terrenos cresce menos que ela.

O contraexemplo esclarece o mecanismo. O ISLA Xangri-Lá reserva 68 mil m² de lagos e canais e 65 mil m² de convívio e lazer dentro de 38 hectares, uma proporção de área comum comparável à dos dois anteriores, e ainda assim chega a 12,7 por hectare, porque abre 482 lotes na terra que sobra. Água em abundância baixa a densidade só quando o número de terrenos acompanha.

Na outra ponta ficam glebas menores com muitos lotes. O Wave ocupa 13,2 hectares com 256 lotes; o Mirador Playa Arenas ocupa 10,19 com 179; o Allure, 18,4 com 363. Nos três o clube e os espelhos d'água existem e estão declarados, em escala proporcional ao terreno disponível: o Mirador, por exemplo, tem 9.485 m² de espelhos d'água e 1.263 m² de clube dentro dos seus dez hectares.

Uma leitura útil para quem compara: densidade baixa e lote grande andam separados. O Las Palmas trabalha com terrenos de 250 a 300 m² e chega a 19,1. O Quintas do Lago trabalha com terrenos de até 720 m² e chega a 5,5. Aí a metragem e a densidade caminham juntas. Já o Villaggio Atlântida e o Enseada Lagos de Xangri-Lá partem os dois de 450 m² e param em 9,3 e 7,8: mesma porta de entrada de metragem, um lote e meio de diferença por hectare.

O que pedir antes de comparar dois condomínios

Treze das fichas percorridas aqui não permitem a divisão, e nenhuma delas esconde o dado por não tê-lo. A área da gleba consta da matrícula e do projeto aprovado na prefeitura; a contagem de lotes consta da implantação registrada. Onde o material publicitário publica um dos dois, o outro existe em documento.

O passo prático, então, é pedir os dois à equipe de atendimento junto com a implantação, antes da visita: total de lotes e área total da gleba, nessa ordem. Com eles em mãos a divisão leva menos de um minuto e devolve um número que atravessa cidades e épocas, coisa que a metragem do terreno isolada nunca entrega. Quem já encontrou os dois números na ficha pode conferir o resultado contra a tabela acima e usar a posição relativa como primeira pergunta na visita ao condomínio fechado: por que essa gleba comporta esse número de lotes.

Perguntas frequentes