Calculadora de valorização
Quanto valorizou o litoral norte gaúcho? Pela base histórica do portal, o valor de lotes (mercado horizontal) subiu, em média, 8,5% ao ano em Xangri-lá, 7,9% ao ano em Capão da Canoa e 4,0% ao ano em Osório, considerando apenas séries com pelo menos 12 meses de coleta e 3 anúncios na leitura mais recente. A calculadora abaixo aplica exatamente essa base, com coletas de abr/2004 a jun/2026: escolha a cidade ou o condomínio fechado, o valor e a janela, e veja quanto o investimento teria rendido no período. Valorização passada não garante retorno futuro.
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A conta usa a base histórica do portal: média de anúncios por m² ou, quando indicado, a tabela oficial da incorporadora comparando os mesmos lotes. É uma retrospectiva, não uma projeção: valorização passada não garante retorno futuro.
Referência por cidade
| Cidade | m² hoje | Ritmo médio | Exemplo pela média |
|---|---|---|---|
| Xangri-lá | R$ 2.648/m² | 8,5% ao ano | R$ 100 mil há 3 anos → cerca de R$ 128.000 hoje |
| Capão da Canoa | R$ 2.080/m² | 7,9% ao ano | R$ 100 mil há 3 anos → cerca de R$ 126.000 hoje |
| Osório | R$ 1.575/m² | 4,0% ao ano | R$ 100 mil há 1 ano → cerca de R$ 104.000 hoje |
Empreendimentos com série qualificada
| Empreendimento | Cidade | Janela | Variação no período | Ritmo anual | Base |
|---|---|---|---|---|---|
| Allure | Xangri-lá | mai/2021 a jun/2026 | +71,1% | 11,0% ao ano | anúncios (m² médio) |
| AMARE Home Resort | Xangri-lá | set/2021 a jun/2026 | +92,0% | 14,6% ao ano | anúncios (m² médio) |
| AURA Garden Place | Xangri-lá | jun/2023 a jun/2026 | +9,8% | 3,1% ao ano | anúncios (m² médio) |
| Harmony | Capão da Canoa | dez/2024 a jun/2026 | +38,5% | 23,6% ao ano | anúncios (m² médio) |
| ISLA Xangri-Lá | Xangri-lá | dez/2022 a jun/2026 | +40,4% | 10,2% ao ano | anúncios (m² médio) |
| Joy 2 Vila dos Lagos | Xangri-lá | jun/2021 a jun/2026 | +44,0% | 7,5% ao ano | anúncios (m² médio) |
| Joy Xangri-Lá | Xangri-lá | dez/2021 a jun/2026 | +108,0% | 17,5% ao ano | anúncios (m² médio) |
| La Marina Reserva | Maquiné | dez/2024 a jun/2026 | +5,1% | 3,3% ao ano | tabela oficial (mesmos lotes) |
| Los Cobos | Xangri-lá | nov/2021 a jun/2026 | +112,7% | 18,1% ao ano | anúncios (m² médio) |
| Lótus Atlântida | Xangri-lá | dez/2022 a jun/2026 | +94,1% | 20,6% ao ano | anúncios (m² médio) |
| Occhi Marina Clube | Capão da Canoa | dez/2023 a jun/2026 | +48,5% | 17,0% ao ano | anúncios (m² médio) |
| Oxy | Xangri-lá | jun/2025 a jun/2026 | +0,5% | 0,5% ao ano | anúncios (m² médio) |
| Península | Osório | jun/2025 a jun/2026 | +17,6% | 16,9% ao ano | anúncios (m² médio) |
| Pleno Quatro Estações | Xangri-lá | dez/2023 a jun/2026 | +41,3% | 15,0% ao ano | anúncios (m² médio) |
| Prime Beach Curumim | Capão da Canoa | dez/2023 a jun/2026 | +42,0% | 14,8% ao ano | anúncios (m² médio) |
| RARO | Xangri-lá | out/2023 a jun/2026 | +46,5% | 15,2% ao ano | anúncios (m² médio) |
| Royal Lake | Xangri-lá | abr/2023 a jun/2026 | +21,6% | 6,3% ao ano | anúncios (m² médio) |
| Seasons | Xangri-lá | fev/2023 a jun/2026 | +89,5% | 20,9% ao ano | anúncios (m² médio) |
| Verano Xangri-Lá | Xangri-lá | jan/2025 a jun/2026 | +15,6% | 10,8% ao ano | anúncios (m² médio) |
| VIZ Home Lake | Capão da Canoa | jun/2023 a jun/2026 | +23,5% | 7,2% ao ano | anúncios (m² médio) |
| Wave | Xangri-lá | jan/2023 a jun/2026 | +48,6% | 12,2% ao ano | anúncios (m² médio) |
| ZEN Concept Resort | Xangri-lá | jun/2023 a jun/2026 | +38,4% | 11,3% ao ano | anúncios (m² médio) |
Metodologia e vigência
Os números vêm do levantamento próprio do portal: 85 empreendimentos do litoral norte gaúcho acompanhados, com coletas de preço entre abr/2004 e jun/2026. É a mesma base da página de valorização e do relatório de mercado.
O cálculo por empreendimento usa os pontos reais da série de cada um: o valor informado é multiplicado pela razão entre o m² da última coleta e o m² da data escolhida. Entram no seletor apenas séries qualificadas (21 por média de anúncios e 1 por tabela oficial da incorporadora, comparando os mesmos lotes): pelo menos 12 meses de janela e, nas séries de anúncios, no mínimo 3 anúncios na leitura mais recente. Condomínio sem série qualificada fica fora do seletor, e janela menor que 12 meses nunca vira taxa anual, para não fabricar artefato estatístico.
O cálculo por cidade aplica o ritmo médio anual medido na base para lotes (mercado horizontal) daquela cidade, composto pelo número de anos escolhido; a janela oferecida é limitada pela série qualificada mais longa da cidade na base. Onde a tabela oficial existe mas a janela ainda é curta (Brávia, Mônaco e Vivendas da Marina), o empreendimento fica fora do seletor até a série completar 12 meses.
A calculadora é retrospectiva: mostra o que a base registrou, não o que vai acontecer. Não publicamos projeção nem cenário futuro, e nenhum resultado aqui é promessa ou garantia de retorno. Os valores por m² são médias de anúncios e podem diferir da tabela vigente de cada empreendimento. Vigência dos dados: coletas até jun/2026.
Perguntas frequentes
Como a calculadora chega ao resultado?
O cálculo por empreendimento usa a série real de preços da nossa base: o valor informado é multiplicado pela razão entre o preço por m² da última coleta e o da data escolhida. O cálculo por cidade aplica o ritmo médio anual medido na base para lotes (mercado horizontal) daquela cidade, composto pelo número de anos escolhido. Tudo é retrospectivo: a conta mostra o que a base registrou, não o futuro.
O resultado é promessa de retorno?
Não. A calculadora olha apenas para trás, sobre dados já coletados. Valorização passada não garante retorno futuro, e nenhum resultado aqui é recomendação de investimento ou promessa de rentabilidade.
Por que alguns condomínios não aparecem no seletor?
Só entram séries qualificadas: pelo menos 12 meses de janela e, nas séries de anúncios, no mínimo 3 anúncios na leitura mais recente. Sem esse mínimo o número vira artefato estatístico, então o condomínio fica fora do seletor até a série amadurecer.
De onde vêm os dados?
Do levantamento próprio do portal Costa Dorata, o mesmo que alimenta a página de valorização e o relatório de mercado: coletas de preços de dezenas de empreendimentos do litoral norte gaúcho desde 2004, com a metodologia aberta descrita nesta página.
Qual a diferença entre média de anúncios e tabela oficial?
A média de anúncios reflete o preço pedido no mercado. A tabela oficial é o preço da própria incorporadora, e a variação dela só é medida comparando os mesmos lotes em datas diferentes, para não confundir mudança de mix com valorização. Quando a tabela oficial existe com janela suficiente, ela é a base usada.