Regras de construção em condomínio: gabarito, recuos e taxa de ocupação

Comece pelo que cada palavra mede, porque as quatro medem grandezas diferentes. Taxa de ocupação é percentual: quanto da área do lote a projeção da casa no chão pode cobrir. Gabarito é altura, contada em metros e em número de pavimentos. Recuo é distância, da parede até cada divisa do terreno. Índice de aproveitamento é multiplicador: a área total construída permitida, somando todos os pavimentos, em relação à área do lote. São quatro unidades de medida distintas, que aparecem juntas no mesmo parágrafo do regulamento e por isso viram uma só na cabeça de quem lê com pressa.

Um lote de 300 m² no RARO, em Xangri-Lá, deixa a conta visível. A taxa de ocupação é 0,6, então a projeção da casa no chão para em 180 m². O índice de aproveitamento é 1,0, então a soma dos pavimentos vai até 300 m². A altura máxima é 9,0 metros. Os recuos são de 4 metros na frente e 4 metros nos fundos. São quatro restrições simultâneas sobre o mesmo terreno, e qual delas aperta primeiro depende do projeto: uma casa térrea esbarra na taxa de ocupação muito antes de chegar perto dos 9 metros de gabarito.

Os seis empreendimentos com índice construtivo público

Entre os 84 empreendimentos catalogados neste portal, seis têm índice construtivo público: RARO, em Xangri-Lá; Península, em Osório, na divisa com Xangri-Lá; Mirador Playa Arenas e Allegro Family Resort, em Capão da Canoa; Mônaco Grand Marina, em Maquiné; e o Nautilus Marina Bairro, em Xangri-Lá, cadastrado como bairro planejado de uso misto. A tabela reúne o que cada um divulga, e as lacunas dela dizem tanto quanto os números.

O recuo lateral aparece em menos casos ainda. No Mirador Playa Arenas, ele é de 1,50 metro em um dos lados, e sobe para 2,00 metros nos lotes de esquina. No Allegro Family Resort, é de 1,5 metro em um dos lados, com avanços de até 1 metro tolerados para beirais, marquises e sacadas. No Nautilus Marina Bairro, o recuo lateral é dispensado. RARO e Península divulgam frente e fundos, e param aí.

A régua muda de tamanho entre um empreendimento e outro

Os 37% do Mônaco Grand Marina, em Maquiné, são o extremo baixo da amostra, e mudam o desenho da casa. Os 367 lotes do empreendimento vão de 335,65 m² a 1.345,97 m². No menor deles, 37% liberam cerca de 124 m² de projeção no chão; no maior, cerca de 498 m². A compensação vem na vertical: as casas podem chegar a três pavimentos, enquanto os quatro condomínios de Xangri-Lá, de Osório e de Capão da Canoa com índice público param em dois.

No outro extremo está o recuo do Nautilus Marina Bairro, em Xangri-Lá: 2 metros de frente, metade dos 4 metros que se repetem no RARO, no Península, no Mirador Playa Arenas e no Allegro Family Resort. Sem recuo lateral obrigatório e com casas de até 7 metros, os 399 lotes residenciais de 300 a 629 m² admitem um desenho bem mais colado à rua e às divisas. Isso conversa com o produto, que é um bairro planejado de uso misto, com 58 lotes comerciais e marina dentro do mesmo perímetro.

Cabe uma ressalva sobre o Seasons, também em Xangri-Lá. O empreendimento anuncia a menor taxa de ocupação entre os condomínios da região, e o índice que sustentaria a frase fica de fora do material. São 225 lotes de 450 m² a 904 m², e o número que permitiria confrontar a afirmação com os 37% do Mônaco Grand Marina não está em nenhum documento aberto.

Nos outros 74, o índice fica fora do material

Esta é a informação mais útil do guia, e ela é uma ausência. Dos 84 empreendimentos catalogados neste portal, 74 seguem sem taxa de ocupação, gabarito, recuo ou índice de aproveitamento divulgado em peça de acesso aberto. A regra de obra existe de todo modo. Ela mora em outro lugar.

Esse outro lugar tem nome. Os parâmetros construtivos vivem na convenção de condomínio, no regimento interno, no código interno de obras e no PDI, o Plano de Desenvolvimento e Implantação de cada empreendimento. Entre os seis com índice público dá para ver a diferença de origem: no RARO e no Península, os parâmetros vêm do PDI; no Mirador Playa Arenas, do Código Interno de Edificações que integra a Convenção de Condomínio; no Allegro Family Resort, de um código interno de obras próprio. São documentos registrados, entregues ao comprador durante a negociação, e nenhum deles circula como peça de divulgação.

Por isso a pergunta certa na primeira visita muda de forma. Peça o documento que contém a regra, pelo nome, e leia o número você mesmo. Dois textos vizinhos deste guia ajudam a saber o que procurar dentro deles: o que é a convenção de condomínio e o que conferir no memorial descritivo.

O código de obras vai muito além dos quatro índices

O Allegro Family Resort, em Capão da Canoa, é o caso mais detalhado dos seis, e mostra o tamanho real de um código interno de obras. Além da taxa de 65% e do índice 1,00, a área construída mínima é de 150 m² por lote. O reservatório precisa somar 2.000 litros ou mais e ficar oculto da vista. Sótãos ficam vetados. O piso do térreo fica 50 cm acima do meio-fio. Três coisas são proibidas pelo nome: projeto carimbo, com plantas idênticas repetidas, telhado de fibrocimento aparente e calhas aparentes. E todo projeto passa pela APO, a análise interna do condomínio, antes de virar obra.

A área mínima de construção é a regra que mais se repete fora da tabela de índices. Allegro Family Resort, Mirador Playa Arenas e Península exigem os mesmos 150 m² de casa. No Mirador, a liberdade de partido arquitetônico é explícita dentro desse limite: o projeto é de escolha livre, desde que obedeça ao Código Interno de Edificações. No Península, os 150 m² vêm acompanhados do teto de dois pavimentos e 7 metros de altura.

Lote de água tem regra própria

Quem compra lote com fundo para a água acumula uma camada extra de regramento, e ela é ainda menos divulgada que o resto. No RARO, as unidades voltadas para o espelho d'água têm direito a deck exclusivo sobre a área comum, e esse direito é regrado no PDI do empreendimento. Entre os 84 empreendimentos catalogados, é o único caso em que a regra do deck aparece amarrada a um documento nomeado.

Nos demais, o que existe é a descrição do benefício. No Mônaco Grand Marina, os terrenos de lago têm opção de píer privativo nos fundos, com acesso direto à embarcação a partir da casa. No Pleno Quatro Estações, em Xangri-Lá, os terrenos de lago têm possibilidade de deck sob o lago. Em nenhum dos dois aparece dimensão, afastamento do espelho d'água ou documento nomeado ao lado da promessa.

O que pedir antes de assinar

A lista abaixo é o mínimo para um lote em condomínio fechado. Peça por escrito, ao corretor ou à incorporadora, antes do sinal.

1. Convenção de condomínio registrada, com o anexo de normas de edificação, quando houver.
2. Código interno de obras ou Código Interno de Edificações, que costuma ser onde os quatro índices moram.
3. PDI (Plano de Desenvolvimento e Implantação), quando o empreendimento tiver um.
4. Tabela de afastamentos por quadra. No RARO, as dez quadras, de A a J, têm afastamentos tabelados uma a uma, sinal de que um recuo único para o condomínio inteiro nem sempre conta a história completa.
5. Regimento interno, com horários de obra, circulação de caçambas e responsabilidade por dano em área comum.
6. Regra do deck ou do píer, se o lote for de água, com a dimensão permitida e o afastamento exigido do espelho d'água.
7. Prazo de construção do proprietário, se houver. Nenhum dos empreendimentos catalogados divulga esse prazo, então a resposta só vem do documento.

Qual casa você vai construir?

A tabela deste guia resolve a metade fácil da comparação entre dois lotes. A outra metade depende de um desenho que, na hora da visita, ainda só existe na sua cabeça. Num terreno de 400 m², uma taxa de 60% libera 240 m² de projeção no chão; uma de 37% libera 148 m². A distância entre os dois números dá uma suíte inteira mais a garagem coberta.

Vale medir a casa antes de comparar preço por metro quadrado: quantos dormitórios, quantos pavimentos você aceita subir todo dia, quanto de jardim quer manter, se o carro dorme coberto, se o deck de água entra no projeto ou fica para depois. Com esse desenho na mão, a pergunta se inverte. Qual dos seis índices públicos acomoda a sua casa sem apelação, e quantos dos 74 empreendimentos sem índice divulgado você aceita visitar antes de ter o documento em mãos?

Perguntas frequentes

O que é taxa de ocupação em um condomínio fechado?

É o percentual da área do lote que a projeção da construção no chão pode cobrir. Uma taxa de 60% em um lote de 300 m² libera 180 m² de projeção e deixa 120 m² de solo livre. Entre os empreendimentos catalogados neste portal que divulgam o índice, a taxa vai de 37%, no Mônaco Grand Marina, em Maquiné, a 65%, no Allegro Family Resort, em Capão da Canoa.

Gabarito e altura máxima são a mesma coisa?

Gabarito é o limite de altura da edificação, expresso em metros e em número de pavimentos, então a altura máxima é uma das duas partes dele. Nos empreendimentos com índice público, o gabarito vai de 7 metros, no Península, em Osório, e no Nautilus Marina Bairro, em Xangri-Lá, a 9 metros, no RARO, em Xangri-Lá, e no Allegro Family Resort, em Capão da Canoa. No Allegro, os 9 metros são medidos do piso do térreo à cumeeira, com um limite separado de 7 metros até a face inferior da laje do último pavimento.

Qual é o recuo padrão em condomínio fechado no litoral norte gaúcho?

Não existe um recuo único para a região. Quatro metros de frente e quatro de fundos se repetem no RARO, no Península, no Mirador Playa Arenas e no Allegro Family Resort. No Nautilus Marina Bairro, em Xangri-Lá, o recuo frontal é de 2 metros e não há recuo lateral obrigatório. O recuo lateral de 1,5 metro em um dos lados aparece no Mirador e no Allegro, e o Mirador exige 2,00 metros nos lotes de esquina.

Onde ficam escritas as regras de construção do condomínio?

Na convenção de condomínio, no regimento interno, no código interno de obras e no PDI, o Plano de Desenvolvimento e Implantação do empreendimento. No RARO e no Península, os parâmetros vêm do PDI; no Mirador Playa Arenas, do Código Interno de Edificações que integra a Convenção de Condomínio; no Allegro Family Resort, de um código interno de obras próprio. Peça esses documentos ao corretor ou à incorporadora antes de assinar, porque nenhum deles circula como peça de divulgação.

Existe prazo para construir depois de comprar um lote em condomínio?

Nenhum dos empreendimentos catalogados neste portal divulga prazo para o proprietário iniciar ou concluir a casa, e a resposta de cada caso está na convenção de condomínio ou no regimento interno. Prazos de obra divulgados, como os 36 meses do Prime Beach Curumim e do Pulse, se referem à entrega da infraestrutura pela incorporadora, e cobrem etapa diferente. Peça o prazo do proprietário por escrito antes da compra.