Vendas de imóveis no litoral norte gaúcho: 10 anos de volume por cidade

A pergunta que este retrato responde é simples de enunciar e difícil de responder com fonte pública: quanto cada cidade do litoral norte do Rio Grande do Sul vendeu em imóveis, ano a ano, na última década. A resposta está no imposto que ninguém escapa de pagar na hora de transferir a propriedade.

O que a conta do ITBI mede

O ITBI, Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, é cobrado pelo município em cada transferência de propriedade e incide sobre o valor do negócio. Como a alíquota é conhecida e a arrecadação é publicada, a divisão devolve uma estimativa do valor total transacionado: arrecadação dividida pela alíquota. É a mesma conta que o Sinduscon-RS usa quando divulga o VGV do litoral, e é por isso que os dois resultados podem ser confrontados, coisa que a seção de validação mais abaixo faz linha a linha.

Duas características tornam a série confiável para comparação ao longo do tempo. A primeira: o ITBI é registro de arrecadação, não pesquisa de intenção, então cada real contabilizado corresponde a uma escritura efetivamente lavrada. A segunda: nenhuma das seis cidades mudou a alíquota geral nos últimos dez anos. A única alteração registrada no período foi uma redução temporária a 1% em Capão da Canoa para regularização de imóveis, vigente entre setembro de 2025 e março de 2026, restrita e não representativa do fluxo normal de vendas.

A alíquota reduzida do SFH é a razão pela qual todo número deste levantamento deve ser lido como piso conservador. Em Xangri-Lá, Torres e Tramandaí, parte das transmissões financiadas paga 0,5% ou 1% em vez da alíquota cheia, e essas operações contribuem menos imposto por real vendido. Quando se divide a arrecadação total pela alíquota geral, o resultado subestima o valor realmente transacionado. Nunca o contrário.

Os valores de arrecadação vêm da API oficial do SICONFI/Tesouro Nacional (RREO, Anexo 03) para Capão da Canoa, Torres e Imbé, e dos portais de transparência municipais para Tramandaí e Arroio do Sal. Onde só existe declaração anual, a fonte é a DCA do próprio SICONFI, caso de Xangri-Lá em toda a série. Maquiné ficou de fora: o município não alimenta o SICONFI e o portal de transparência não tem índice navegável, o que deixou a série curta demais para entrar em qualquer ranking.

R$ 40,3 bilhões em dez anos: o ranking por cidade

Somando 2016 a 2025, a hierarquia do litoral norte gaúcho é bem mais concentrada do que a lista de municípios sugere. Capão da Canoa e Xangri-Lá, vizinhas de divisa, concentram R$ 23,09 bilhões dos R$ 40,3 bilhões estimados para as seis cidades.

O fator de crescimento em dez anos separa as cidades em dois grupos. Xangri-Lá multiplicou o volume anual por 3,3, Torres por 3,2, Capão da Canoa por 3,1 e Arroio do Sal por 3,0. Tramandaí (2,3) e Imbé (2,4) ficaram claramente atrás. Vale reler o que esse número significa: mais reais em escrituras, resultado combinado de mais negócios fechados e de tíquetes médios maiores, sem que a conta permita separar as duas coisas.

Somadas, as seis cidades saíram de R$ 2,09 bilhões em 2016 para R$ 6,23 bilhões em 2025, quase o triplo em uma década.

2020: o semestre que travou e o ano que fechou em alta

A leitura anual esconde o episódio mais interessante da série. Nos primeiros seis meses de 2020, com cartórios em regime restrito e circulação limitada no litoral, o ITBI recuou em todas as cidades com dado mensal disponível: Imbé caiu 14,3% ante o primeiro semestre de 2019, Capão da Canoa 8,2%, Torres 7,1% e Tramandaí 2,0%.

O ano inteiro conta o oposto. Xangri-Lá fechou 2020 com alta de 60,3% sobre 2019, Imbé com 41,0%, Arroio do Sal com 37,9%, Torres com 28,7%, Capão da Canoa com 22,0% e Tramandaí com 21,3%. O segundo semestre não apenas recuperou o que o primeiro perdeu como levou a região de R$ 2,73 bilhões para R$ 3,68 bilhões em doze meses. Foi o momento em que a segunda residência no litoral deixou de ser plano de aposentadoria e virou decisão de curto prazo para famílias de Porto Alegre, Caxias do Sul e do interior.

2021, o pico, e a acomodação de 2022 e 2023

2021 é o ano de maior salto percentual de toda a série. Capão da Canoa avançou 48,2%, Torres 44,7%, Imbé 43,7%, Xangri-Lá 42,1%, Arroio do Sal 33,3% e Tramandaí 15,2%. A região saltou para R$ 5,18 bilhões, crescimento de 41% em um único exercício.

Os dois anos seguintes desmontam qualquer leitura de crescimento linear. O total regional recuou para R$ 4,99 bilhões em 2022 e para R$ 4,89 bilhões em 2023, com quedas em cinco das seis cidades em pelo menos um dos dois anos. Xangri-Lá teve o recuo mais forte, 11,8% em 2023, depois de dois anos de euforia. Imbé caiu nos dois (7,9% e 4,1%). Tramandaí foi a única a crescer em 2022 e em 2023, ainda que de leve (4,6% e 1,2%), comportamento comum em praça de tíquete mais baixo quando o crédito aperta.

2024 e 2025: recorde em cinco das seis cidades

O último biênio da série recolocou a região acima do pico de 2021. Cinco cidades fecharam 2025 no maior volume de toda a década: Capão da Canoa com R$ 1,94 bilhão, Xangri-Lá com R$ 1,75 bilhão, Torres com R$ 1,05 bilhão, Tramandaí com R$ 696,8 milhões e Arroio do Sal com R$ 262,2 milhões, esta última com a maior alta anual do grupo, 25,9%.

Imbé é a exceção que merece nota. O pico da cidade continua sendo 2021, com R$ 582,6 milhões, e 2025 fechou 5,6% abaixo de 2024, em R$ 529,2 milhões. É a única das seis que não bateu recorde no fim da série. Torres, por sua vez, praticamente estacionou em 2025 (alta de 1,6%) depois de um 2024 de 23,9%, o que sugere um ciclo de lançamentos concentrado no ano anterior.

A concentração geográfica também se acentuou. Em 2016, Capão da Canoa e Xangri-Lá somavam 55,4% do volume das seis cidades; em 2025, 59,2%. É o mesmo eixo onde se concentram os condomínios fechados de lotes e as torres novas, entre a orla de Capão da Canoa e os balneários de Xangri-Lá, Atlântida e Rainha do Mar.

A prova cruzada com o Sinduscon-RS

Estimativa própria sem conferência externa vale pouco. O Sinduscon-RS, sindicato da construção civil do estado, publica periodicamente o VGV do litoral norte pela mesma metodologia, arrecadação de ITBI declarada pelas prefeituras dividida pela alíquota. Confrontar os dois conjuntos permite medir o erro da estimativa em vez de supô-lo.

Cinco das nove comparações batem: as duas do primeiro semestre de 2026 coincidem na casa das centenas de milhares, Xangri-Lá e Capão da Canoa ficam a 3% e 2% de distância, e Torres é compatível com o "acima de R$ 1 bilhão" divulgado pelo sindicato. O quase empate de Imbé e Arroio do Sal tem um efeito colateral valioso: em nenhuma das duas cidades foi possível ler o texto da lei tributária, indisponível nos sites oficiais, e a alíquota de 2% havia sido adotada por convenção regional. A coincidência com uma fonte independente confirma empiricamente que os 2% estão certos.

Os desvios ensinam tanto quanto os acertos, e todos apontam para o mesmo lado: a estimativa fica abaixo, nunca acima. O caso extremo é Tramandaí em 2025, com 42% de diferença. A explicação está na alíquota: Tramandaí cobra 2,5% na venda comum e 1,0% no financiamento pelo SFH, e um ano com muito crédito imobiliário derruba a arrecadação por real vendido. No primeiro semestre de 2026, a mesma conta na mesma cidade ficou a 5% do número do sindicato, sinal de que a proporção entre financiado e à vista muda de período para período.

Onde a estimativa fica curta e o que o ITBI não responde

Vale ter claro o que esta série não é. Ela não mede preço por metro quadrado, não mede valorização e não permite dizer que um imóvel comprado em 2016 vale três vezes mais hoje. Arrecadação de ITBI sobe por dois caminhos que a conta não separa: mais unidades vendidas e unidades mais caras. Uma cidade pode dobrar o volume vendendo o dobro de lotes pelo mesmo preço unitário. Para acompanhar preço, o indicador correto é outro, e está no preço médio do m² por cidade e nas séries de tabela de cada empreendimento.

O que o volume indica com segurança é liquidez. Uma praça que fecha R$ 1,94 bilhão em escrituras num ano é uma praça onde existe comprador quando o proprietário decide vender, e liquidez costuma ser justamente a variável escassa no imóvel de veraneio. Nesse recorte, a distância entre Capão da Canoa (R$ 12,33 bilhões na década) e Arroio do Sal (R$ 1,66 bilhão) é de mais de sete vezes, e ela pesa na decisão de onde comprar tanto quanto a metragem do terreno.

Três ressalvas ficam abertas e não têm como ser fechadas por enquanto. A série de Xangri-Lá tem apenas granularidade anual e ainda não tem 2026, porque o município não declara RREO no SICONFI e o portal de transparência está com link quebrado. Os valores de 2025 podem ser retificados pelas próprias prefeituras, como acontece rotineiramente em dado fiscal recém-publicado. E a estimativa inteira segue sendo um piso: onde houver muito financiamento pelo SFH, o valor realmente vendido é maior do que o que está nas tabelas acima. Quem preferir errar por excesso de cautela deve tratar cada número desta página como o mínimo, nunca como o teto.

Fontes: SICONFI/Tesouro Nacional (RREO Anexo 03 e DCA) e portais de transparência municipais de Tramandaí e Arroio do Sal, para a arrecadação de ITBI; códigos tributários municipais e notas oficiais das prefeituras, para as alíquotas; Sinduscon-RS, para os valores de VGV usados na validação cruzada. Consulta pública dos dados fiscais em siconfi.tesouro.gov.br. Percentuais e valores de VGV calculados sobre a arrecadação publicada. Dados sujeitos a retificação pelas próprias prefeituras; desempenho passado do mercado não é garantia de retorno futuro.

Perguntas frequentes