Vendas de imóveis no litoral norte gaúcho: 10 anos de volume por cidade

A pergunta que este retrato responde é simples de enunciar e difícil de responder com fonte pública: quanto cada cidade do litoral norte do Rio Grande do Sul vendeu em imóveis, ano a ano, na última década. A resposta está no imposto que ninguém escapa de pagar na hora de transferir a propriedade.

O que a conta do ITBI mede

Todo imóvel que troca de dono gera ITBI, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, calculado sobre o valor do negócio e recolhido pela prefeitura. Como a alíquota é conhecida e a arrecadação é publicada, a divisão devolve uma estimativa do valor total transacionado: arrecadação dividida pela alíquota. É a mesma conta que o Sinduscon-RS usa quando divulga o VGV do litoral, e é por isso que os dois resultados podem ser confrontados, coisa que a seção de validação mais abaixo faz linha a linha.

Duas características tornam a série confiável para comparação ao longo do tempo. A primeira: o ITBI é registro de arrecadação, não pesquisa de intenção, então cada real contabilizado corresponde a uma escritura efetivamente lavrada. A segunda: nenhuma das seis cidades mudou a alíquota geral nos últimos dez anos. A única alteração registrada no período foi uma redução temporária a 1% em Capão da Canoa para regularização de imóveis, vigente entre setembro de 2025 e março de 2026, restrita e não representativa do fluxo normal de vendas.

A alíquota reduzida do SFH é a razão pela qual todo número deste levantamento deve ser lido como piso conservador. Em Xangri-Lá, Torres e Tramandaí, parte das transmissões financiadas paga 0,5% ou 1% em vez da alíquota cheia, e essas operações contribuem menos imposto por real vendido. Quando se divide a arrecadação total pela alíquota geral, o resultado subestima o valor realmente transacionado. É para esse lado que apontam os quatro desvios para baixo da conferência com o Sinduscon-RS, mais abaixo; os dois desvios para cima da mesma tabela ficam em 3% e 2%, abaixo da casa em que o sindicato arredonda o que divulga.

Os valores de arrecadação vêm da API oficial do SICONFI/Tesouro Nacional (RREO, Anexo 03) para Capão da Canoa, Torres e Imbé, e dos portais de transparência municipais para Tramandaí e Arroio do Sal. Onde só existe declaração anual, a fonte é a DCA do próprio SICONFI, caso de Xangri-Lá em toda a série. Maquiné ficou de fora: o município não alimenta o SICONFI e o portal de transparência não tem índice navegável, o que deixou a série curta demais para entrar em qualquer ranking.

R$ 40,3 bilhões em dez anos: o ranking por cidade

Somando 2016 a 2025, a hierarquia do litoral norte gaúcho é bem mais concentrada do que a lista de municípios sugere. Capão da Canoa e Xangri-Lá, vizinhas de divisa, concentram R$ 23,09 bilhões dos R$ 40,3 bilhões estimados para as seis cidades.

O fator de crescimento em dez anos separa as cidades em dois grupos. Xangri-Lá multiplicou o volume anual por 3,3, Torres por 3,2, Capão da Canoa por 3,1 e Arroio do Sal por 3,0. Tramandaí (2,3) e Imbé (2,4) ficaram claramente atrás. Vale reler o que esse número significa: mais reais em escrituras, resultado combinado de mais negócios fechados e de tíquetes médios maiores, sem que a conta permita separar as duas coisas.

Somadas, as seis cidades saíram de R$ 2,09 bilhões em 2016 para R$ 6,23 bilhões em 2025, quase o triplo em uma década.

2020: o semestre que travou e o ano que fechou em alta

A leitura anual esconde o episódio mais interessante da série. Entre janeiro e junho de 2020, quando os cartórios trabalhavam em regime restrito e a circulação no litoral estava limitada, nenhuma cidade com dado mensal escapou da queda de ITBI: Imbé caiu 14,3% ante o primeiro semestre de 2019, Capão da Canoa 8,2%, Torres 7,1% e Tramandaí 2,0%.

O ano inteiro conta o oposto. Xangri-Lá fechou 2020 com alta de 60,3% sobre 2019, Imbé com 41,0%, Arroio do Sal com 37,9%, Torres com 28,7%, Capão da Canoa com 22,0% e Tramandaí com 21,3%. O segundo semestre não apenas recuperou o que o primeiro perdeu como levou a região de R$ 2,73 bilhões para R$ 3,68 bilhões em doze meses. Foi o momento em que a segunda residência no litoral deixou de ser plano de aposentadoria e virou decisão de curto prazo para famílias de Porto Alegre, Caxias do Sul e do interior.

2021, o pico, e a acomodação de 2022 e 2023

2021 é o ano de maior salto percentual de toda a série. Capão da Canoa avançou 48,2%, Torres 44,7%, Imbé 43,7%, Xangri-Lá 42,1%, Arroio do Sal 33,3% e Tramandaí 15,2%. A região saltou para R$ 5,18 bilhões, crescimento de 41% em um único exercício.

Os dois anos seguintes desmontam qualquer leitura de crescimento linear. O total regional recuou para R$ 4,99 bilhões em 2022 e para R$ 4,89 bilhões em 2023, com quedas em cinco das seis cidades em pelo menos um dos dois anos. Xangri-Lá teve o recuo mais forte, 11,8% em 2023, depois de dois anos de euforia. Imbé caiu nos dois (7,9% e 4,1%). Tramandaí foi a única a crescer em 2022 e em 2023, ainda que de leve (4,6% e 1,2%), comportamento comum em praça de tíquete mais baixo quando o crédito aperta.

2024 e 2025: recorde em cinco das seis cidades

O último biênio da série recolocou a região acima do pico de 2021. Cinco cidades fecharam 2025 no maior volume de toda a década: Capão da Canoa com R$ 1,94 bilhão, Xangri-Lá com R$ 1,75 bilhão, Torres com R$ 1,05 bilhão, Tramandaí com R$ 696,8 milhões e Arroio do Sal com R$ 262,2 milhões, esta última com a maior alta anual do grupo, 25,9%.

Imbé é a exceção que merece nota. O pico da cidade continua sendo 2021, com R$ 582,6 milhões, e 2025 fechou 5,6% abaixo de 2024, em R$ 529,2 milhões. É a única das seis que não bateu recorde no fim da série. Torres, por sua vez, praticamente estacionou em 2025 (alta de 1,6%) depois de um 2024 de 23,9%, o que sugere um ciclo de lançamentos concentrado no ano anterior.

A concentração geográfica também se acentuou. Em 2016, Capão da Canoa e Xangri-Lá somavam 55,4% do volume das seis cidades; em 2025, 59,2%. É o mesmo eixo onde se concentram os condomínios fechados de lotes e as torres novas, entre a orla de Capão da Canoa e os balneários de Xangri-Lá, Atlântida e Rainha do Mar.

A prova cruzada com o Sinduscon-RS

Estimativa própria sem conferência externa vale pouco. O Sinduscon-RS, sindicato da construção civil do estado, publica periodicamente o VGV do litoral norte pela mesma metodologia, arrecadação de ITBI declarada pelas prefeituras dividida pela alíquota. Cada uma chega ao seu resultado por conta própria, partindo do mesmo número que as prefeituras declaram, e confrontar os dois conjuntos permite medir o erro da estimativa em vez de supô-lo.

Cinco das nove comparações batem: as duas do primeiro semestre de 2026 coincidem na casa das centenas de milhares, Xangri-Lá e Capão da Canoa ficam a 3% e 2% de distância, e Torres é compatível com o "acima de R$ 1 bilhão" divulgado pelo sindicato. Os 2% de Imbé e Arroio do Sal entraram na conta por convenção regional, porque o código tributário de nenhuma das duas está publicado em site oficial, e o quase empate rende a essa convenção um respaldo estreito. Ambas as contas partem da arrecadação declarada e aplicam a mesma alíquota suposta, de modo que bater era o desfecho natural do arranjo. Tanto que no ano fechado de 2025 as mesmas duas cidades divergem 9% em Imbé e 18% em Arroio do Sal.

Os desvios ensinam tanto quanto os acertos, e a tabela tem desvio dos dois lados. Dois são para cima, Xangri-Lá com 3% e Capão da Canoa com 2%, e o sindicato divulga seus totais numa casa de arredondamento que já engole essas duas diferenças. Quatro são para baixo: Tramandaí com 5% no primeiro semestre de 2026, Imbé com 9% em 2025, Arroio do Sal com 18% em 2025 e Tramandaí com 42% em 2025. Os quatro apontam para o mesmo lado porque o financiamento paga menos imposto em boa parte da faixa. Tramandaí é o retrato disso: 2,5% na venda comum contra 1,0% no crédito pelo SFH, e em anos de crédito farto a arrecadação por real vendido encolhe, o que abre o buraco de 42% em 2025. Meio ano depois, a mesma conta na mesma cidade parou a 5% do sindicato, e a distância entre esses dois resultados mede quanto o mix de financiado e à vista se mexe de um período para o outro.

Onde a estimativa fica curta e o que o ITBI não responde

Vale ter claro o que esta série não é. Ela não mede preço por metro quadrado, não mede valorização e não permite dizer que um imóvel comprado em 2016 vale três vezes mais hoje. Arrecadação de ITBI sobe por dois caminhos que a conta não separa: mais unidades vendidas e unidades mais caras. Uma cidade pode dobrar o volume vendendo o dobro de lotes pelo mesmo preço unitário. Para acompanhar preço, o indicador correto é outro, e está no preço médio do m² por cidade e nas séries de tabela de cada empreendimento.

Onde o volume fala sem margem de dúvida é sobre liquidez. Uma praça que fecha R$ 1,94 bilhão em escrituras num ano é uma praça onde existe comprador quando o proprietário decide vender, e liquidez costuma ser justamente a variável escassa no imóvel de veraneio. Nesse recorte, a distância entre Capão da Canoa (R$ 12,33 bilhões na década) e Arroio do Sal (R$ 1,66 bilhão) é de mais de sete vezes, e ela pesa na decisão de onde comprar tanto quanto a metragem do terreno.

Três ressalvas ficam abertas e não têm como ser fechadas por enquanto. A série de Xangri-Lá tem apenas granularidade anual e ainda não tem 2026, porque Xangri-Lá não entrega o RREO ao SICONFI e o link do portal de transparência da cidade está quebrado. Os valores de 2025 podem ser retificados pelas próprias prefeituras, como acontece rotineiramente em dado fiscal recém-publicado. E a estimativa inteira segue sendo um piso: onde houver muito financiamento pelo SFH, o valor realmente vendido é maior do que o que está nas tabelas acima. Quem preferir errar por excesso de cautela deve tratar cada número desta página como o mínimo, nunca como o teto.

Fontes: SICONFI/Tesouro Nacional (RREO Anexo 03 e DCA) e portais de transparência municipais de Tramandaí e Arroio do Sal, para a arrecadação de ITBI; códigos tributários municipais e notas oficiais das prefeituras, para as alíquotas; Sinduscon-RS, para os valores de VGV usados na validação cruzada. Consulta pública dos dados fiscais em siconfi.tesouro.gov.br. Percentuais e valores de VGV calculados sobre a arrecadação publicada. Dados sujeitos a retificação pelas próprias prefeituras; desempenho passado do mercado não é garantia de retorno futuro.

Perguntas frequentes