Maquiné e Osório: a nova fronteira de expansão dos condomínios do litoral norte

A escolha entre as duas cidades começa por um número que inverte a intuição. Na base de mercado do portal, com coletas em 75 empreendimentos entre 22 de abril de 2004 e 15 de junho de 2026, o metro quadrado médio de Maquiné está em R$ 2.893 e o de Osório, em R$ 1.523. Xangri-Lá, o endereço que a região trata como teto de preço, aparece em R$ 2.667, abaixo de Maquiné. Capão da Canoa fecha em R$ 1.985 e Torres, em R$ 1.393. O peso por trás de cada média muda bastante: os R$ 2.893 de Maquiné vêm de um único empreendimento com metro quadrado apurado, o Mônaco, que entra na coleta com um anúncio só, enquanto Xangri-Lá reúne 39 empreendimentos, Capão da Canoa 14, Osório 10 e Torres 8.

O perfil projeto a projeto fica nos guias de cidade: condomínios fechados em Maquiné e condomínios fechados em Osório. Quem pretende morar encontra cada cidade descrita por dentro nos guias de Maquiné e de Osório. O movimento se mede por quatro perguntas: quantos lotes estão sendo implantados, em que endereço, sob que licença e com que data de entrega.

Oito projetos, 2.569 lotes em implantação

Maquiné concentra quatro condomínios fechados náuticos, todos em obras. O Brávia Marina & Beach Club, da AMIS Incorporadora & Urbanizadora, aparece com 451 lotes na tabela de outubro de 2026, de 360 m² a 670 m², cerca de 70% deles navegáveis. O Mônaco Grand Marina, da D1 Empreendimentos, tem 367 lotes de 335 m² a 1.345 m², com 85% à beira de lago. O La Marina Reserva, da J&J Incorporações e Participações, tem 219 lotes de 300 m² a 647 m². O AVA Residences, da Dorata, é o mais recente da leva, com 302 lotes de 450 m² a 1.618 m², todos à beira d'água, numa gleba de 50 hectares entre a lagoa e o rio. Somados, 1.339 lotes num só município.

Osório chega a 1.230 lotes em quatro empreendimentos. O NAU Marina & Moradas, da Aviva Urbanismo, tem 494 lotes de 300 m² a 734 m². O Vivendas da Marina, do Grupo Marina Park, tem 346 lotes de 420 m² a cerca de 683 m². O Cyano Private Resort, da Andora Construções e Incorporações, tem 93 lotes de 312 m² a cerca de 684 m² em Atlântida Sul. E o Grand Lake Osório, da DeMello Incorporações, entra como bairro planejado, com 297 lotes de 250 m² a 630 m² na Fase I.

Quatro entradas de mercado em dez meses

O Vivendas da Marina foi lançado em 12 de novembro de 2025. O Brávia e o Mônaco entraram em janeiro de 2026, o Mônaco com a Tabela R-0 e já na R-2, de outubro de 2026. O Grand Lake Osório abriu reservas em 15 de junho e teve a tabela de lançamento datada de 8 de agosto de 2026. São quatro estreias comerciais em dez meses, em dois municípios vizinhos.

O papel acompanha o calendário. O Vivendas da Marina roda com a Licença de Instalação nº 03/2025 da Secretaria de Meio Ambiente e Gestão Territorial de Osório. O Cyano tem a licença de instalação 047/2025, emitida pela Prefeitura Municipal de Osório em 2 de outubro de 2025, e obras previstas para começar em julho de 2026. Nos dois casos é a prefeitura de Osório licenciando empreendimento em faixa litorânea do próprio município.

Dois projetos vieram antes dessa leva e servem de referência de prazo e de andamento. O La Marina Reserva foi lançado em 8 de janeiro de 2025, com entrega prevista para dezembro de 2027. O NAU está em obras, com cerca de 80% dos lotes já vendidos, o estágio mais avançado entre os oito.

Onde exatamente, endereço por endereço

Em Maquiné os quatro projetos se penduram no mesmo eixo rodoviário. O Brávia fica a 1,5 km da Estrada do Mar, sobre a ERS-407, a rodovia que liga Xangri-Lá a Morro Alto. O La Marina Reserva tem portaria única na mesma RS-407, confrontando a Lagoa das Malvas, e registra na implantação a ausência de equipamentos urbanos ou comunitários no raio de 1.000 metros. O Mônaco fica na região da Lagoa dos Quadros, a cinco minutos da Estrada do Mar, com o aeródromo privado D1 Fly ao lado. O AVA Residences fica na divisa com Xangri-Lá, na faixa que a incorporadora chama de Costa das Marinas, com acesso pela ERS-407 e quatro minutos até Atlântida; o endereço com número ainda não foi divulgado.

Osório distribui os seus quatro por endereços que não se tocam. O NAU fica a três minutos da BR-101, com acesso à Lagoa da Pinguela e à Lagoa do Peixoto. O Vivendas da Marina fica entre os km 16 e 17 da Estrada do Mar, a ERS-389, com saída navegável pelo Rio Tramandaí ao norte até Torres e ao sul até Tramandaí. O Grand Lake Osório fica na Estrada do Palmital, a OS-010, no km 01, a sete minutos do centro da cidade. O Cyano fica na beira-mar de Atlântida Sul, distrito litorâneo de Osório, a cerca de 20 minutos do centro do município pela rodovia interna. O detalhe de cada uma dessas águas está no guia de condomínios fechados em Osório.

A conta de hectares que a faixa beira-mar já não fecha

A escala das glebas explica por que os projetos foram parar ali. O NAU ocupa 450.000 m², cerca de 45 hectares. O Grand Lake Osório reserva 285.876,16 m² na Fase I, dos quais 135.678,23 m² de área verde. O Cyano ocupa cerca de 230.077 m². Só esses três somam aproximadamente 96,6 hectares dentro de Osório.

Em Maquiné a mesma escala aparece medida em água. O La Marina Reserva está numa gleba de 158.023,75 m², cerca de 15,8 hectares, com marina interna, 36 garagens náuticas e canal de acesso à Lagoa das Malvas. O Mônaco desenha 12 hectares de lagos navegáveis, um Clube da Lagoa de 5.435 m² e um Parque da Orla de 13.150 m² com 550 metros lineares de praia natural. O Brávia liga lagos e canais ao Rio Tramandaí e mantém um beach club beira-mar em Atlântida, fora do perímetro do condomínio fechado. O AVA Residences tem 1.000 metros de frente para a lagoa e 900 para o rio, além de lagos internos. Cada um dos 302 lotes fica na margem de um desses lagos ou da lagoa, numa rede de água 100% navegável. As 240 vagas da marina são opcionais e vendidas à parte, para quem quer usar essa estrutura. Ter jet ski ou lancha não depende de vaga. Como essa estrutura funciona no uso diário está no guia sobre marina e garagem náutica em condomínio.

Ticket de entrada e metro quadrado medem coisas diferentes

O ponto de entrada mais baixo dos oito está no Grand Lake Osório, na faixa de R$ 130 mil, seguido pelo NAU, na faixa de R$ 310 mil. No outro extremo fica o AVA Residences, na faixa de R$ 1,3 milhão, seguido do Mônaco, na faixa de R$ 960 mil, e do Cyano, na faixa de R$ 940 mil. O La Marina Reserva, o Brávia e o Vivendas da Marina ocupam a faixa intermediária, entre R$ 370 mil e R$ 750 mil.

Faixa de entrada e média por metro quadrado descrevem realidades distintas. Os R$ 2.893 de Maquiné saem do único empreendimento da cidade com metro quadrado apurado, o Mônaco, náutico e de lote grande com canal; os R$ 1.523 de Osório reúnem dez empreendimentos e carregam também produto de lago e de orla urbana da cidade, o que puxa a média para baixo. A leitura de valorização de cada município fica em Maquiné e os reajustes de tabela e em valorização em Osório, com a ressalva que vale nos dois textos: percentual é histórico, descreve o passado e serve de contexto, jamais de projeção.

O gargalo que a expansão ainda não resolveu

A Estrada do Mar, a RS-389, corre cerca de 90 km entre Osório e Torres e segue em pista simples. O governo do estado autorizou os estudos de duplicação em novembro de 2025, com a contratação da empresa responsável prevista para o início de 2026 e o trecho entre Osório e Capão da Canoa na frente da fila, segundo o Daer. Enquanto a obra segue sem contratação, os 2.569 lotes dos oito empreendimentos chegam pela pista de hoje.

A BR-101 muda essa conta do lado de Osório. A Freeway, a BR-290, mede 96,6 km entre Osório, no km 0, e o acesso a Porto Alegre, segundo o Programa de Exploração da Rodovia da ANTT, e roda duplicada, sob concessão da CCR ViaSul desde 15 de fevereiro de 2019. Maquiné depende da ERS-407 e da própria Estrada do Mar para o mesmo trajeto. O comparativo das rotas está em como chegar ao litoral norte saindo de Porto Alegre.

Há ainda a diferença de base urbana entre os dois municípios. Maquiné registrou 7.418 moradores no Censo 2022 do IBGE, com 65,27% da população em área rural, a maior proporção rural entre as cidades do litoral norte, enquanto Osório opera como entroncamento rodoviário com centro consolidado a sete minutos do Grand Lake. O detalhamento demográfico está no post sobre Maquiné no Censo 2022.

O calendário de entregas vai de 2027 a 2029

As datas não andam juntas. O La Marina Reserva tem entrega prevista para dezembro de 2027. O Cyano Private Resort, para dezembro de 2028, com obras a partir de julho de 2026. O Brávia e o Mônaco ficam por volta de 2029, o Mônaco com janeiro de 2029 no cronograma, resultado do lançamento de janeiro de 2026 mais 36 meses de obra. O Vivendas da Marina traz o prazo mais longo, até 15 de dezembro de 2029. O NAU Marina & Moradas está em obras, sem data de entrega confirmada; o Grand Lake Osório segue com a data da Fase I em consulta, e o AVA Residences ainda não divulgou prazo de entrega.

Entre a chave do La Marina Reserva, em dezembro de 2027, e a do Vivendas da Marina, em dezembro de 2029, há dois anos de distância, e a RS-389 tem estudo autorizado sem obra contratada. Quantos verões você aceita passar entre o canteiro e a pista simples antes de a casa ficar de pé?

Perguntas frequentes

Por que os condomínios fechados estão indo para Maquiné e Osório?

Pela gleba disponível. Os três projetos de Osório com área publicada, NAU, Grand Lake Osório e Cyano, somam cerca de 96,6 hectares, e o La Marina Reserva, em Maquiné, ocupa 158.023,75 m². São dimensões que a faixa beira-mar adensada de Xangri-Lá e Capão da Canoa já não oferece em bloco único. Somados, os oito empreendimentos em implantação nas duas cidades chegam a 2.569 lotes, 1.339 em Maquiné e 1.230 em Osório.

Quais condomínios fechados existem em Maquiné?

Quatro, todos náuticos e em obras: o Brávia Marina & Beach Club, com 451 lotes de 360 m² a 670 m² e cerca de 70% navegáveis; o Mônaco Grand Marina, com 367 lotes de 335 m² a 1.345 m² e 85% à beira de lago, na região da Lagoa dos Quadros; o La Marina Reserva, com 219 lotes de 300 m² a 647 m² junto à Lagoa das Malvas; e o AVA Residences, com 302 lotes de 450 m² a 1.618 m² entre a lagoa e o rio. No AVA, todo lote fica à beira d'água, num sistema 100% navegável, e as 240 vagas da marina são opcionais, vendidas à parte. Somados, 1.339 lotes.

Quais condomínios fechados existem em Osório?

Três condomínios fechados e um bairro planejado. Os condomínios fechados são o NAU Marina & Moradas, com 494 lotes e acesso à Lagoa da Pinguela e à Lagoa do Peixoto; o Vivendas da Marina, com 346 lotes entre os km 16 e 17 da Estrada do Mar; e o Cyano Private Resort, com 93 lotes na beira-mar de Atlântida Sul, distrito litorâneo de Osório. O bairro planejado é o Grand Lake Osório, com 297 lotes na Fase I, na Estrada do Palmital.

Comprar em Maquiné ou Osório é mais barato que em Xangri-Lá?

Depende da régua. Pela faixa de entrada da tabela, o Grand Lake Osório parte da faixa de R$ 130 mil e o NAU, da faixa de R$ 310 mil, com lote seco em condomínio náutico, produto que nos condomínios náuticos de Capão da Canoa e Maquiné com preço publicado começa em patamar mais alto. Pelo metro quadrado médio da base de mercado do portal, Osório fica em R$ 1.523, o valor mais baixo entre as cinco cidades com exceção de Torres, em R$ 1.393, e Maquiné aparece em R$ 2.893, acima dos R$ 2.667 de Xangri-Lá. A média de Maquiné sai de um único empreendimento com metro quadrado apurado, contra 39 em Xangri-Lá e 10 em Osório, e essa diferença de amostra pede cautela na comparação. Um número mede o ponto de partida da grade; o outro mede a média dos empreendimentos da cidade com metro quadrado apurado.

Quando ficam prontos os empreendimentos de Maquiné e Osório?

As datas previstas vão de dezembro de 2027 a dezembro de 2029. O La Marina Reserva tem entrega prevista para dezembro de 2027; o Cyano Private Resort, para dezembro de 2028; o Brávia Marina & Beach Club e o Mônaco Grand Marina, por volta de 2029, com janeiro de 2029 no cronograma do Mônaco; e o Vivendas da Marina, até 15 de dezembro de 2029. O NAU Marina & Moradas está em obras, sem data de entrega confirmada; o Grand Lake Osório segue com a data da Fase I em consulta, e o AVA Residences ainda não divulgou prazo de entrega.