Registro de incorporação: proteção de quem compra lote

Entre os 45 empreendimentos de lote catalogados neste portal, o número do registro de incorporação aparece na ficha de exatamente um: o Pulse Resort Experience, em Capão da Canoa. Em outros dois, o Harmony e o Mônaco Grand Marina, a ficha anota que o dado não veio no material lido. Nos 42 restantes ele não foi localizado. O artigo 32, parágrafo 3º, da Lei 4.591/1964 determina que esse número e a indicação do cartório competente constem obrigatoriamente de anúncios, impressos, publicações, propostas e contratos, preliminares ou definitivos, com ressalva apenas para os classificados.

Pedir o número, portanto, cobra uma obrigação que já pesa sobre quem vende. E o pedido tem um segundo endereço: o parágrafo 4º do mesmo artigo 32 obriga o registro de imóveis a dar certidão, ou cópia dos documentos da incorporação, a quem solicitar, sem condicionar o atendimento a ser comprador do empreendimento. A verificação independe da boa vontade do estande.

O que a Lei 4.591/1964 exige antes da primeira venda

O artigo 32 da Lei 4.591/1964 tem redação nova desde a Lei 14.382/2022, e a troca de palavras vale a atenção de quem lê contrato. O texto vigente diz que o incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação. A redação de 1964 falava em arquivar documentos no cartório competente; a de hoje fala em registrar o memorial. Quem procura na matrícula por um "arquivamento" está atrás de um termo que saiu da lei em junho de 2022.

O memorial se compõe da lista de documentos das alíneas do próprio artigo 32: título de propriedade do terreno devidamente registrado, certidões negativas, histórico dos títulos de propriedade dos últimos 20 anos, projeto de construção aprovado pelas autoridades competentes, cálculo das áreas, memorial descritivo das especificações da obra, avaliação do custo global, o instrumento de divisão do terreno em frações ideais com a descrição e a destinação das futuras unidades, a minuta da convenção de condomínio e a declaração de prazo de carência, quando houver. O que conferir peça a peça nesse documento está detalhado no guia sobre o memorial descritivo do condomínio. A alínea "o", que exigia atestado de idoneidade financeira do incorporador, foi revogada pelo artigo 20, inciso I, da Lei 14.382/2022.

Feito o registro, o parágrafo 1º-A do artigo 32, incluído pela Lei 14.382/2022, produz o efeito que interessa a quem compra: as frações do terreno e as respectivas acessões passam a um regime condominial especial, e tanto o incorporador quanto os futuros adquirentes ficam investidos na faculdade de dispor da sua fração ou onerá-la, independentemente de anuência dos demais condôminos.

Por que a regra alcança o condomínio de lotes

O condomínio de lotes entrou no Código Civil em 2017. O artigo 1.358-A, incluído pela Lei 13.465/2017, admite que em terrenos existam partes designadas de lotes em propriedade exclusiva e partes em propriedade comum dos condôminos. Na mesma reforma, o artigo 2º, parágrafo 7º, da Lei 6.766/1979 passou a dizer que o lote pode ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes.

A redação original de 2017 do parágrafo 2º mandava aplicar ao condomínio de lotes, no que coubesse, o regime do condomínio edilício, respeitada a legislação urbanística. A Lei 14.382/2022 reescreveu o parágrafo e acrescentou o inciso II, que manda aplicar também o regime jurídico das incorporações imobiliárias do Capítulo I do Título II da Lei 4.591/1964, equiparando o empreendedor ao incorporador quanto aos aspectos civis e registrários. É essa passagem, com pouco mais de quatro anos de vigência, que amarra o artigo 32 ao lote vendido antes de a infraestrutura existir. O parágrafo 3º, ainda com a redação de 2017, deixa a implantação de toda a infraestrutura a cargo do empreendedor.

Convém separar dois regimes que a conversa de venda costuma juntar. O parcelamento do solo urbano, com abertura de vias e áreas transferidas ao município, é regido pela Lei 6.766/1979 e registrado sob as regras dela. O condomínio de lotes mantém vias e áreas comuns na propriedade dos condôminos e corre pelo artigo 1.358-A do Código Civil, com o regime de incorporação acoplado desde 2022. Os empreendimentos cobertos por este portal são condomínios fechados, e a leitura documental que vale para eles é a segunda.

Onde o ato aparece na matrícula

A Lei 6.015/1973 classifica o ato com precisão. O artigo 167, inciso I, item 17, coloca as incorporações, instituições e convenções de condomínio entre os atos de registro, ao lado da hipoteca e da servidão, enquanto as averbações ficam no inciso II do mesmo artigo. Por isso o ato aparece na matrícula com a sigla R e um número de ordem. No Titanium Residence, em Capão da Canoa, a inscrição é R.1/134.010, protocolo 260212, registrada em 29 de novembro de 2024: o primeiro algarismo indica a ordem do ato, e o segundo grupo, o número da matrícula.

A serventia competente é a da situação do imóvel. O artigo 169 da Lei 6.015/1973, com a redação da Lei 14.382/2022, diz que todos os atos do artigo 167 são obrigatórios e serão efetuados na serventia da situação do imóvel, e o inciso II trata do imóvel situado em duas ou mais circunscrições, hipótese em que se abrem matrículas nas duas serventias. A referência é a circunscrição imobiliária, definida pela situação do imóvel, que nem sempre coincide com a comarca judicial. Confirmar a serventia antes de pedir a certidão evita um pedido dirigido ao balcão errado.

Os 180 dias do artigo 33

O artigo 33 da Lei 4.591/1964, com a redação da Lei 14.382/2022, fixa um prazo que quase nunca chega ao folder. Se, passados 180 dias da data do registro da incorporação, ela ainda não se houver concretizado, por meio da alienação ou oneração de alguma unidade futura, da contratação de financiamento para a construção ou do início das obras, o incorporador somente poderá negociar unidades depois de averbar a atualização das certidões e dos documentos com prazo de validade vencido a que se refere o artigo 32. O parágrafo único acrescenta que, enquanto a incorporação não se concretizar, esse procedimento deve ser repetido a cada 180 dias.

Para quem compra, o prazo vira uma pergunta objetiva de duas partes: qual é a data do registro e o que aconteceu depois dela. Um registro de dois anos atrás, num empreendimento que ainda não iniciou obras nem contratou financiamento, deve trazer averbações de atualização na matrícula. A certidão mostra a data do ato e as averbações posteriores na mesma folha, o que resolve a dúvida sem depender de explicação verbal.

O número no catálogo do litoral norte

No Pulse Resort Experience, em Capão da Canoa, o protocolo do registro de incorporação é o 260731, aberto no Cartório de Registro de Imóveis de Capão da Canoa em 19 de novembro de 2024, e a licença de instalação é a nº 146/2024, emitida pela FEPAM, o órgão ambiental estadual do Rio Grande do Sul. O produto são 712 terrenos residenciais em 435.580,36 m² na praia de Curumim. Protocolo e registro são etapas distintas do mesmo procedimento, e a certidão da matrícula é o documento que mostra em qual delas o processo está, com o número de ordem do ato quando ele já existe.

O Scenario Design Resort, também em Capão da Canoa, cai no caso clássico do artigo 32: 200 casas assinadas em 109.504 m² à beira da Lagoa dos Quadros, comercializadas antes de construídas, com a primeira fase prevista para dez/2028 e tipologias a partir de R$ 2.050.000. A incorporação é da Pioner Empreendimentos. Sempre que a unidade é vendida antes de existir, a leitura documental começa no mesmo lugar, com lote ou com casa.

Os demais condomínios da região pedem a mesma verificação. O hub de condomínios fechados em Capão da Canoa e o panorama de condomínios com lotes à beira de lago no litoral norte reúnem os produtos disponíveis, e o número do registro é a primeira linha a pedir em qualquer um deles. O caminho completo dos outros documentos, da reserva à escritura, está no guia de documentação para comprar lote em condomínio fechado.

Patrimônio de afetação, a camada opcional

A Lei 10.931/2004 acrescentou à Lei 4.591/1964 o Capítulo I-A, com os artigos 31-A a 31-F. Pelo artigo 31-A, a critério do incorporador, a incorporação pode ser submetida ao regime da afetação, em que o terreno, as acessões objeto da incorporação e os demais bens e direitos a ela vinculados se mantêm apartados do patrimônio do incorporador, destinados à consecução daquela incorporação e à entrega das unidades aos respectivos adquirentes. O parágrafo 1º completa a mecânica: o patrimônio afetado não se comunica com os demais bens do incorporador nem com outros patrimônios de afetação por ele constituídos, e responde apenas por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.

A verificação tem lugar certo na matrícula. O artigo 31-B considera constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno. Sem essa averbação, o regime ainda não está constituído, por mais que a expressão apareça no material de venda. O artigo 31-A, parágrafo 3º, com a redação da Lei 14.620/2023, limita a garantia real sobre bens afetados às operações de crédito cujo produto seja integralmente destinado à edificação correspondente e à entrega das unidades e de suas pertenças aos adquirentes.

Checklist de verificação antes de assinar

Os oito itens abaixo tratam do registro e do que sai dele. A verificação completa da compra, com as demais peças na ordem, está no checklist de due diligence para comprar lote em condomínio.

1. Número do registro e cartório, por escrito. Os dois dados devem constar do anúncio, da proposta e do contrato, por força do artigo 32, parágrafo 3º, da Lei 4.591/1964. Anote a matrícula e a ordem do ato, no formato R.1/000.000.
2. Certidão atualizada da matrícula. Peça diretamente ao registro de imóveis da situação do imóvel, que fornece certidão a quem solicitar, conforme o artigo 32, parágrafo 4º. Pelo parágrafo 6º, com a redação da Lei 14.382/2022, o oficial tem 10 dias úteis para apresentar exigências e outros 10 dias úteis para entregar a certidão.
3. Data do registro e o que veio depois. Passados 180 dias sem alienação de unidade futura, financiamento contratado ou início de obras, o artigo 33 exige averbação de atualização das certidões, repetida a cada 180 dias. Confira se ela está lançada.
4. Memorial contra o lote escolhido. Metragem, posição na implantação e fração ideal precisam bater com a proposta. O instrumento de divisão do terreno em frações ideais, com a descrição e a destinação das futuras unidades, é documento obrigatório do memorial, pela alínea "i" do artigo 32.
5. Ônus lançados na matrícula. Hipoteca, alienação fiduciária e garantia vinculada ao financiamento da obra aparecem na certidão. Pergunte pelo mecanismo contratual de liberação da garantia a cada unidade vendida.
6. Averbação do patrimônio de afetação. Procure na matrícula o termo do artigo 31-B da Lei 4.591/1964. É a averbação que constitui o regime.
7. Regime do empreendimento. Pergunte sob qual regime o lote é vendido e confirme na matrícula. Condomínio de lotes corre pelo artigo 1.358-A do Código Civil, com o regime de incorporação do parágrafo 2º, inciso II, desde 2022.
8. Matrícula individual ainda não aberta. Em empreendimento em implantação, a leitura recai sobre a matrícula da gleba, onde o registro da incorporação está lançado. Peça o cronograma contratual de abertura das matrículas individuais.

Perguntas frequentes

O que é o registro de incorporação e por que ele importa ao comprar lote em condomínio?

É o registro do memorial de incorporação no registro de imóveis competente, exigido pelo artigo 32 da Lei 4.591/1964, com a redação dada pela Lei 14.382/2022. Antes dele, o incorporador não pode alienar nem onerar as frações ideais correspondentes às futuras unidades autônomas. O memorial reúne o título de propriedade do terreno, o projeto aprovado, o cálculo das áreas, o instrumento de divisão do terreno em frações ideais e a minuta da convenção de condomínio, entre os outros documentos das alíneas do artigo 32. Para quem compra lote em condomínio fechado, é a prova pública de que a venda está amparada em registro.

Condomínio de lotes segue a Lei 4.591/1964 ou a Lei 6.766/1979?

O condomínio de lotes está no artigo 1.358-A do Código Civil, incluído pela Lei 13.465/2017. O parágrafo 2º desse artigo, com a redação dada pela Lei 14.382/2022, manda aplicar a ele o regime do condomínio edilício, respeitada a legislação urbanística, e também o regime jurídico das incorporações imobiliárias do Capítulo I do Título II da Lei 4.591/1964, equiparando o empreendedor ao incorporador quanto aos aspectos civis e registrários. A Lei 6.766/1979 rege o parcelamento do solo urbano, e o artigo 2º, parágrafo 7º, dela reconhece que o lote pode ser unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes.

Como conferir o registro de incorporação de um condomínio fechado?

O número do registro e a indicação do cartório devem constar dos anúncios, propostas e contratos, por força do artigo 32, parágrafo 3º, da Lei 4.591/1964. Com esses dados, peça certidão atualizada da matrícula ao registro de imóveis da serventia da situação do imóvel, que é a circunscrição imobiliária e nem sempre coincide com a comarca judicial, conforme o artigo 169 da Lei 6.015/1973. O parágrafo 4º do artigo 32 obriga o cartório a fornecer certidão a quem solicitar. Na matrícula, o ato aparece na coluna dos registros, na forma R.1/134.010: o artigo 167, inciso I, item 17, da Lei 6.015/1973 lista as incorporações entre os atos de registro, e as averbações ficam no inciso II.

Registro de incorporação e patrimônio de afetação são a mesma coisa?

São atos distintos. O registro do memorial, do artigo 32 da Lei 4.591/1964, autoriza a comercialização das unidades e fixa projeto, quadro de unidades e frações ideais. O patrimônio de afetação vem do Capítulo I-A da mesma lei, acrescentado pela Lei 10.931/2004: pelo artigo 31-A, a critério do incorporador, o terreno, as acessões e os bens vinculados àquela incorporação ficam apartados do patrimônio geral, e o parágrafo 1º impede que respondam por outras dívidas do incorporador. Pelo artigo 31-B, o regime só se constitui com a averbação, no Registro de Imóveis, do termo firmado pelo incorporador. A afetação fica a critério do incorporador; o registro do memorial é obrigatório.

O que a Lei 14.382/2022 mudou no registro de incorporação?

A Lei 14.382/2022, de 27 de junho de 2022, dispõe sobre o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos, previsto no artigo 37 da Lei 11.977/2009, e alterou a Lei 4.591/1964, a Lei 6.015/1973 e o Código Civil. Ela deu nova redação ao caput do artigo 32, que passou a falar em registro do memorial no lugar do arquivamento de documentos, incluiu o parágrafo 1º-A, fixou em 10 dias úteis os prazos do parágrafo 6º, revogou a alínea "o" do artigo 32 e reescreveu o artigo 33. No Código Civil, reescreveu o parágrafo 2º do artigo 1.358-A para submeter o condomínio de lotes ao regime das incorporações. A mudança alcança o conteúdo da regra, além do meio eletrônico.

Este conteúdo é informativo e não substitui orientação jurídica individualizada. Para a Lei 4.591/1964 na íntegra, consulte o Planalto.