Permuta e dação de imóvel na entrada de condomínio no litoral norte gaúcho

Permuta e dação em pagamento circulam como sinônimos nas conversas de venda de lote no litoral norte gaúcho, e o Código Civil (Lei nº 10.406/2002) trata cada uma delas em um capítulo diferente. Permuta é o contrato de troca: o art. 533 manda aplicar à troca as disposições referentes à compra e venda, com modificações próprias, entre elas a de que, salvo disposição em contrário, cada contratante paga metade das despesas com o instrumento. Dação em pagamento fica no direito das obrigações: pelo art. 356, o credor pode consentir em receber prestação diversa da que lhe é devida, e o art. 357 acrescenta que, determinado o preço da coisa dada em pagamento, as relações entre as partes passam a ser regidas pelas normas do contrato de compra e venda.

Na mesa de negociação a distinção aparece assim: na permuta, os dois bens são objeto do contrato desde a primeira linha, e a diferença de valor entre eles vira torna, paga em dinheiro. Na dação, existe antes um preço combinado em dinheiro, e o bem entra depois, com o aceite do credor, para quitar parte desse preço. O bolso sente um efeito parecido nas duas rotas. O documento que você assina, a ordem das assinaturas e o desenho das garantias mudam conforme o instrumento escolhido, e por isso a primeira leitura de qualquer proposta é descobrir qual das duas palavras está escrita nela.

Este guia percorre a operação inteira: as etapas até a matrícula, como o bem oferecido é avaliado, o que acontece com o saldo, o ITBI de cada município envolvido, o imposto de renda sobre ganho de capital e os pontos que costumam travar o negócio. O parcelamento do saldo em si tem guia próprio: o de financiamento direto com a incorporadora detalha entrada, reforços, mensais e o reajuste pelo INCC.

Da proposta à matrícula: o caminho que a operação percorre

A sequência é previsível e cada etapa termina em um documento. Conhecê-la antecipa o que o cartório vai pedir.

1. Apresentação do bem. Você descreve o que pretende entregar e junta a matrícula atualizada do imóvel, tirada no Registro de Imóveis da comarca onde ele está, ou o documento do veículo.
2. Avaliação. O bem é avaliado a valor de mercado. Imóveis por comparação com transações recentes na mesma região; veículos, em regra, pela tabela FIPE.
3. Proposta. Definido o valor aceito, a incorporadora monta o fluxo: o bem cobre uma parte do lote e o restante vira saldo parcelado, com torna em dinheiro se houver diferença a acertar de um lado ou de outro.
4. Verificação documental dos dois lados. Matrícula, ônus, certidões e situação fiscal do bem ofertado, e a mesma checagem sobre o empreendimento, assunto do guia de documentação para comprar lote em condomínio.
5. Escritura. O art. 108 do Código Civil torna a escritura pública essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à transferência de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
6. Registro. Pelo art. 1.245 do mesmo código, a propriedade entre vivos se transfere com o registro do título translativo no Registro de Imóveis, e o parágrafo 1º é explícito: enquanto o título não é registrado, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Em Xangri-Lá, a prefeitura informa que o ITBI deve ser pago antes da lavratura da escritura ou da transcrição no Cartório de Registro de Imóveis, o que coloca o imposto na fila antes da assinatura. O prazo total varia com a complexidade do bem: um veículo com documentação em dia transfere rápido, e um imóvel com inventário aberto, ônus na matrícula ou dívida fiscal pode atrasar meses.

Como o bem oferecido é avaliado

A avaliação é o ponto onde a operação ganha ou perde valor para você. Imóveis e terrenos costumam ser avaliados por comparação com transações recentes na mesma região, ajustada por área, conservação, padrão de acabamento, localização e liquidez. Bem com documentação limpa e demanda real tende a ser aceito perto do valor de mercado; bem de baixa liquidez ou com pendência documental tende a ser avaliado de forma conservadora, porque quem recebe assume o risco de recolocá-lo no mercado.

Convivem duas cifras distintas na mesma operação, e confundi-las distorce a conta. Uma é o valor comercial que a incorporadora atribui ao seu bem dentro da troca, resultado de negociação. A outra é a base de cálculo do ITBI, que o art. 38 do Código Tributário Nacional (Lei nº 5.172/1966) fixa no valor venal dos bens ou direitos transmitidos.

Sobre essa base existe decisão em recurso repetitivo. Em 24 de fevereiro de 2022 a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça julgou o REsp 1.937.821, Tema 1.113, relatado pelo ministro Gurgel de Faria, com acórdão publicado em 3 de março. As três teses estão assim no registro de precedentes do tribunal: a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, “não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação”; o valor da transação declarado pelo contribuinte “goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN)”; e o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

Quase quatro anos depois, o legislador escreveu o mesmo na lei geral. A Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026, publicada no Diário Oficial da União em 14 de janeiro, acrescentou quatro parágrafos ao art. 38 do CTN e trouxe a primeira definição legal de valor venal: “o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado”. O § 2º manda estimar esse valor por critérios técnicos, entre eles a análise de preços praticados no mercado imobiliário, as informações prestadas por serviços notariais e registrais e por agentes financeiros, e a localização, a tipologia, a destinação, o padrão e a área de terreno e construção. O § 3º obriga as administrações tributárias municipais a divulgar os critérios que usaram e assegura ao contribuinte contestar o número “mediante a apresentação de avaliação contraditória em procedimento específico”. O § 4º põe os serviços registrais e notariais a compartilhar com as prefeituras as informações das operações realizadas com bens imóveis, sob pena de multa prevista em lei municipal.

Para quem entrega um bem em permuta, o efeito prático vem em dois tempos: o valor declarado na escritura entra na conta do ITBI com presunção a seu favor, e a estimativa fiscal que a prefeitura opuser a ele precisa ter critério público e caminho formal de contestação. Como isso alcança a sua guia depende do caso concreto, e é conversa para o cartório que lavra a escritura e para a contabilidade que apura o imposto.

O teste que decide a operação para você é aritmético: compare o valor de avaliação oferecido na troca com o preço pelo qual você venderia o mesmo bem por conta própria, em prazo razoável, já descontados os custos de transferência dos dois cenários. Se a avaliação preserva valor e ainda poupa o tempo de vender sozinho, a troca tende a compensar.

O saldo depois que o bem entra

Raramente o bem oferecido cobre o lote inteiro. Na maioria das operações ele cobre uma fração do valor e o restante vira saldo, que segue a lógica do parcelamento direto praticado na região: parcelas mensais, reforços em datas combinadas e correção por índice de construção, em geral o INCC-M/FGV durante a fase de obra.

A permuta encolhe a base do parcelamento. Você passa a parcelar a diferença entre o valor do lote e o valor aceito do bem entregue, de modo que quanto maior a fatia coberta pela troca, menor o saldo, menores as parcelas e menor a exposição ao reajuste do índice ao longo do prazo. O guia de financiamento direto com a incorporadora no litoral norte gaúcho destrincha as quatro peças de qualquer tabela de parcelamento, que continuam valendo para esse saldo.

ITBI: imposto municipal, escrito em lei municipal

O art. 156, inciso II, da Constituição de 1988 dá aos municípios a competência para instituir o imposto sobre transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis. Quem escreve a alíquota, as isenções e o procedimento é a câmara de vereadores de cada cidade, o que faz a regra variar entre municípios vizinhos e mudar de um ano para o outro dentro do mesmo município. Numa permuta há duas transmissões de imóvel na mesma mesa, e elas podem cair em duas cidades diferentes: o apartamento que você entrega em Porto Alegre e o lote que você recebe no litoral respondem a leis distintas.

Em Xangri-Lá, o ITBI foi instituído pela Lei Complementar municipal nº 51, de 29 de dezembro de 2009. O art. 6º põe a base de cálculo no “valor venal do imóvel objeto da transmissão ou da cessão de direitos reais a ele relativos, no momento da avaliação fiscal”, e o § 2º dá a essa avaliação validade de noventa dias, findos os quais uma nova precisa ser feita. O site da prefeitura descreve a mesma base em outras palavras, como valor de mercado apurado pelo Agente Fiscal da Secretaria da Fazenda Municipal. A alíquota de 2% “nas demais transmissões” está no art. 10, inciso II, acrescentado pela Lei Complementar municipal nº 54, de 8 de setembro de 2010; o inciso I, da redação original, reserva 0,5% para a parcela efetivamente financiada em financiamento imobiliário residencial com prazo não inferior a cinco anos e estimativa fiscal dentro do teto do SFH, com o valor restante a 2%.

A mesma lei resolve uma dúvida específica da permuta. Pelo art. 5º, inciso II, é contribuinte “na permuta, cada um dos permutantes em relação ao imóvel ou ao direito adquirido”, ou seja, você responde pelo lote que recebe e a outra parte responde pelo imóvel que recebe.

Há ainda a imunidade do art. 17, inciso IV, que alcança a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital e a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. Ela vem com uma ressalva que pesa justamente em negócio imobiliário: a imunidade cai se a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, a locação de bens imóveis ou o arrendamento mercantil. O § 3º caracteriza essa preponderância quando mais de 50% da receita operacional da adquirente vem dessas atividades nos dois anos anteriores e nos dois anos seguintes ao título, tomados como um só período de quatro anos, e o § 4º obriga a empresa a levar à fiscalização municipal o demonstrativo da receita operacional em sessenta dias. Quem cogita comprar o lote por uma pessoa jurídica faz bem em ler esses três dispositivos juntos antes de contar com a imunidade. O parcelamento do imposto é regido pela Lei Complementar municipal nº 14/2005, regulamentada pela Lei municipal nº 942/2007.

Em Capão da Canoa a fotografia é outra, e tem data vencida. A prefeitura sancionou em 16 de setembro de 2025 a Lei Complementar nº 107, que reduziu a alíquota do ITBI para 1% “até 31 de março de 2026, podendo ser prorrogado”. O alcance era estreito: o incentivo valia para imóveis transacionados até 31 de dezembro de 2020 por contratos já quitados com o vendedor e ainda não formalizados por escritura pública. A redução alcançava a base até 8.000 PTMs, o Padrão Tributário Municipal, e o que excedesse esse limite voltava à alíquota de 2%; o pagamento era à vista, sem parcelamento, e a guia não paga no vencimento fazia o contribuinte perder o benefício.

Esse prazo se esgotou em 31 de março de 2026, e não há prorrogação confirmada. A própria lei admitia prorrogar por decreto do Executivo, e até o fechamento deste texto nenhum decreto ou lei nesse sentido apareceu na base de legislação do município, nem houve encerramento anunciado; a comunicação oficial mais recente da prefeitura sobre o benefício é de 13 de outubro de 2025 e ainda falava em 31 de março de 2026. Fora daquela hipótese, a alíquota de Capão da Canoa é a do art. 79 do Código Tributário Municipal, a Lei Complementar nº 2, de 30 de dezembro de 2003: 2% nas demais transmissões, com 0,5% sobre o valor efetivamente financiado nas transmissões do Sistema Financeiro da Habitação e 2% sobre o valor restante.

Duas conclusões práticas saem daí. Uma permuta fechada hoje ficaria fora da hipótese da Lei Complementar nº 107/2025 por dois motivos somados, a operação é nova e o prazo do incentivo já venceu. E qualquer texto que informe uma alíquota de ITBI sem dizer o município, a lei e a data está informando algo que muda: a resposta boa é a da Secretaria da Fazenda do município onde o imóvel está, colhida na semana em que a escritura for lavrada.

Ganho de capital: o que a norma da Receita Federal escreveu sobre permuta

Entregar um bem é alienar um bem, e alienação com lucro atrai imposto de renda sobre ganho de capital. A permuta imobiliária tem tratamento próprio, escrito na Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001, que dispõe sobre a apuração e a tributação de ganhos de capital nas alienações de bens e direitos por pessoas físicas.

O art. 29 dessa instrução lista, entre as hipóteses excluídas da apuração do ganho de capital, a permuta, sem torna, de unidades imobiliárias. Para a situação oposta, o § 5º do mesmo art. 29 determina que, na permuta de unidades imobiliárias com torna, o ganho de capital é apurado “exclusivamente em relação a esta”, observado o disposto no art. 23, que é onde mora a fórmula do cálculo.

Duas ressalvas pesam na hora de aplicar isso a um lote de condomínio fechado. O § 4º, inciso I, do art. 29 restringe a exclusão “exclusivamente, às permutas de unidade imobiliária por unidade imobiliária”, redação que deixa a entrega de um veículo fora dela. E a maior parte das operações de lote no litoral tem saldo a pagar, cabendo ao desenho do contrato definir se esse saldo configura torna. Se o seu caso cabe na exclusão do art. 29, se cai no § 5º com a fórmula do art. 23 ou se sai dos dois é análise do caso concreto, feita por contador ou advogado sobre o contrato real, tendo a Receita Federal como referência oficial da norma.

Quando o bem oferecido é um veículo

O imposto desenhado no art. 156, inciso II, da Constituição alcança bens imóveis, e a transferência de um veículo corre por outra via. O caminho é o do Código de Trânsito Brasileiro (Lei nº 9.503/1997), cujo art. 123, § 1º, fixa em trinta dias o prazo para o proprietário adotar as providências necessárias à expedição do novo Certificado de Registro de Veículo em caso de transferência de propriedade. As taxas do procedimento constam na tabela vigente do Detran/RS.

A avaliação de veículo em geral parte da tabela FIPE. No portal, a ficha do Prime Beach Curumim, condomínio fechado de 490 lotes à beira de lago na praia de Curumim, em Capão da Canoa, registra que o empreendimento aceita carro em dação. Condição de pagamento muda com o tempo e por unidade, então a aceitação vigente e o percentual reconhecido sobre a FIPE são confirmados caso a caso com a equipe de atendimento do portal.

O que costuma travar a operação

Os obstáculos são quase sempre documentais e se repetem num punhado de situações:

• Imóvel ainda financiado com alienação fiduciária. Pela Lei nº 9.514/1997, art. 23, a propriedade fiduciária de coisa imóvel se constitui com o registro do contrato no Registro de Imóveis, e o § 1º, que era o parágrafo único até a renumeração feita pela Lei nº 14.620/2023, desdobra a posse: o fiduciante fica com a posse direta e o fiduciário com a indireta. A mesma lei de 2023 acrescentou ali o § 2º, que atribui ao fiduciante o custo do IPTU incidente sobre o bem e das taxas condominiais existentes. A propriedade permanece com o credor fiduciário até a quitação, o que exige resolver o financiamento antes de oferecer o bem em troca.
• Inventário aberto. Imóvel herdado sem partilha concluída ainda carece de titular registrado com poder de transmiti-lo.
• Ônus e ações na matrícula. Penhora, hipoteca, usufruto e ações reais aparecem na certidão de inteiro teor e precisam ser baixados ou assumidos de forma expressa no contrato.
• Divergência de área. Diferença entre a área da matrícula e a área real exige retificação antes da escritura.
• Débitos que seguem o imóvel. Pelo art. 130 do Código Tributário Nacional, os créditos tributários de impostos sobre a propriedade imobiliária se sub-rogam na pessoa do adquirente, salvo quando conste do título a prova de sua quitação; e o art. 1.345 do Código Civil põe o adquirente de unidade em condomínio edilício como responsável pelos débitos do alienante perante o condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Enquanto o imóvel segue em alienação fiduciária, o § 2º do art. 23 da Lei nº 9.514/1997 mantém esses mesmos IPTU e taxas condominiais a cargo do fiduciante. IPTU e cota atrasada entram na conta de quem recebe e voltam à mesa como desconto na avaliação.

Checklist antes de assinar

Percorra estes oito pontos com a proposta na mão, na ordem em que aparecem:

1. Qual palavra está no contrato. Permuta remete ao art. 533 do Código Civil; dação em pagamento, aos arts. 356 e 357. Confira junto como a torna é tratada, se existir torna.
2. Matrícula atualizada e certidão de inteiro teor do imóvel que você entrega, tiradas no Registro de Imóveis da comarca onde ele está, com ônus e ações à vista.
3. ITBI dos dois lados. Levante a regra do município do imóvel entregue e a do município do lote recebido. Em Xangri-Lá, a Lei Complementar municipal nº 51/2009 com a alteração da nº 54/2010; em Capão da Canoa, o art. 79 do Código Tributário Municipal, lembrando que o incentivo de 1% da Lei Complementar nº 107/2025 venceu em 31 de março de 2026. Confirme a alíquota vigente na Secretaria da Fazenda na data da escritura.
4. Quem recolhe cada guia. Em Xangri-Lá, cada permutante responde pelo imóvel ou pelo direito que adquire, nos termos do art. 5º, inciso II. Peça por escrito quem paga o quê e antes de qual assinatura.
5. Ganho de capital com contador. Leve o art. 29 da Instrução Normativa SRF nº 84/2001, com os §§ 4º e 5º, mais a fórmula do art. 23, e o contrato real, com o valor de aquisição do bem que você entrega em mãos.
6. Escritura e registro. Escritura pública acima do patamar do art. 108 do Código Civil e registro pelo art. 1.245; peça no cartório a simulação de emolumentos pela tabela vigente antes de assinar.
7. Veículo, se for o caso. Os trinta dias do art. 123, § 1º, do Código de Trânsito Brasileiro e as taxas do Detran/RS entram no cronograma e na conta.
8. O saldo por escrito. Índice de correção, datas dos reforços, número de mensais e prazo, no mesmo documento que trata da troca.

Com os oito respondidos, a escolha do destino fica mais fácil de fechar: os hubs de condomínios fechados em Capão da Canoa e condomínios fechados em Xangri-Lá reúnem os empreendimentos de cada cidade, e o guia sobre investir em segunda residência no litoral norte do RS ajuda a calibrar a expectativa de uso do lote que você recebe.

Perguntas frequentes