Joy Xangri-Lá: condomínio fechado com lotes à beira de lago em Xangri-Lá
Dos 247 lotes do Joy Xangri-Lá, 95% ficam de frente para um dos três lagos internos do condomínio. É um condomínio fechado de lotes da Cotiza Urbanismo na Volta da Figueira, lado mar da Estrada do Mar, em Xangri-Lá, com terrenos de 250 m² a 400 m², club-house e complexo esportivo. Lançado em dezembro de 2020, esgotou em 56 minutos e hoje está entregue.
Em condomínio fechado de lotes, a frente de água costuma caber a duas ou três quadras privilegiadas, e o preço acompanha a escassez. O Joy Xangri-Lá partiu de outra conta: espalhou 25 mil m² de espelho d'água em três bacias por dentro da malha de quadras, e com isso levou o lago para 95% dos 247 terrenos. Uma pista de caminhada contorna o lago central e fecha o desenho, com a água organizando paisagismo, implantação e percurso diário.
O que é o Joy Xangri-Lá?
O Joy Xangri-Lá é um condomínio fechado de lotes no lado mar da Estrada do Mar (ERS-389), em Xangri-Lá, no litoral norte gaúcho. São 247 lotes de 250 m² a 400 m², nas quadras A a M, dentro de uma gleba de 141 mil m²: 66 mil m² viraram terreno e 25 mil m² viraram lago, o restante ficou para vias, club-house e áreas comuns. Menos da metade da gleba virou lote vendável, o que dá a medida de quanto do terreno ficou em água, via e área comum.
A incorporação é da Cotiza Urbanismo, com comercialização original pela KMX Imóveis. As três bacias funcionam como amortecimento de drenagem e, ao mesmo tempo, como fachada: em vez de uma lâmina decorativa concentrada na entrada, a água aparece dentro das quadras, o que espalha a frente de lago pelo condomínio inteiro em vez de reservá-la a um punhado de terrenos.
O que se comprava ali era o terreno. O proprietário levanta a casa dentro das regras do condomínio e usa a infraestrutura de club-house e esportes em regime compartilhado, diluída entre as 247 unidades. Os critérios de escolha entre um terreno e outro na água estão reunidos em lote beira-lago em Xangri-Lá.
Onde fica o Joy Xangri-Lá?
O endereço é a Volta da Figueira, lado mar da Estrada do Mar (ERS-389), com entrada pela Avenida Rainha do Mar. A praia fica a 1 km e Porto Alegre a 125 km, pela mesma rodovia que costura toda a faixa de praias do litoral norte. Estar do lado mar e a 1 km da orla resolve a equação que interessa a quem passa temporada ali: acesso curto à praia sem morar no trânsito da beira-mar em janeiro.
O vizinho imediato é o Riviera Xangri-Lá, e o Las Palmas fica logo adiante. Os três formam uma sequência contínua de condomínios fechados nessa faixa da Estrada do Mar, e é essa vizinhança de mesmo padrão que sustenta o preço do metro quadrado por ali. O guia de bairros de Xangri-Lá situa a Volta da Figueira em relação aos outros trechos da cidade.
Os 247 lotes: 95% a beira-lago
As testadas típicas são de 10x25, 10x26, 12x25 e 10x30 metros, o que dá a medida real do produto: terrenos estreitos e fundos, dimensionados para casa de veraneio com recuo lateral justo. Os 12x25 são a exceção da lista, a única testada que passa de dez metros de frente.
A escolha dentro do condomínio se dava por duas variáveis. Quem queria a vista mais aberta disputava as posições voltadas para o lago central, perto do club-house; quem pensava em área construída ia atrás dos lotes próximos dos 400 m², onde cabe programa maior sem espremer os recuos. Com 95% dos terrenos na água, o prêmio que normalmente se paga pela frente de lago perde força como critério de escolha, e a decisão volta para metragem, testada e distância até o clube.
| Indicador | Número |
|---|---|
| Lotes no condomínio | 247 |
| Quadras | A a M |
| Área dos lotes | 250 m² a 400 m² |
| Testadas típicas | 10x25, 10x26, 12x25 e 10x30 m |
| Terrenos a beira-lago | 95% |
| Lagos internos | 3 (25 mil m² de lago) |
| Área total | 141 mil m² |
| Área de terrenos | 66 mil m² |
Vale ler a tabela de trás para frente: 141 mil m² de gleba para 247 lotes dá cerca de 570 m² de condomínio por unidade, enquanto o terreno médio vendido fica em torno de 267 m². Cada proprietário custeia, portanto, mais área comum do que área própria. É esse índice que explica a densidade baixa das quadras e, do outro lado, o peso do rateio de manutenção de três lagos, pista de caminhada e complexo esportivo.
O club-house e o lazer beira-lago
O club-house fica voltado para o lago e concentra sete ambientes. A lareira do estar é o detalhe que denuncia a intenção do projeto: é equipamento de inverno num condomínio de litoral, e é o tipo de item que separa a casa de temporada da casa usada em julho, distinção destrinchada em condomínio fechado para uso anual no litoral norte.
Os sete ambientes do clube:
- Estar com lareira
- Fitness
- Kids Place
- Piscina adulto
- Piscina infantil
- Espaço gourmet
- Sala de jogos
Fora do prédio do clube, a pista de caminhada dá a volta no lago central, e o playground completa a parte externa.
O complexo esportivo
São cinco quadras dentro do condomínio, cada uma de uma modalidade diferente, mais um quiosque gourmet que serve o bloco de tênis, paddle e poliesportiva:
- Quadra de futebol 5 gramado
- Quadra de tênis, em saibro e coberta
- Quadra de beach tênis
- Quadra de paddle
- Quadra poliesportiva
- Quiosque gourmet, junto às quadras de tênis, paddle e poliesportiva
A quadra de tênis é a mais exigente da lista: saibro e coberta ao mesmo tempo, o que soma manutenção de piso e estrutura de cobertura ao rateio mensal. Beach tênis e paddle têm quadra própria, sem dividir horário com a poliesportiva, e o quiosque gourmet fica encostado nesse bloco, o que põe as quadras e a mesa no mesmo ponto do condomínio.
Cotiza Urbanismo, 56 minutos e o Joy 2
O JOY foi lançado pela Cotiza Urbanismo em dezembro de 2020, com comercialização original pela KMX Imóveis, e teve 100% das unidades reservadas e vendidas em 56 minutos. Menos de uma hora para colocar 247 lotes: é o número que melhor descreve o apetite da microrregião por terreno beira-lago com clube naquele momento, e ele explica por que não existe estoque de incorporadora no condomínio desde então.
A Cotiza voltou à mesma faixa na temporada seguinte com o Joy 2 Vila dos Lagos, lançado no verão de 2022 no bairro Rainha do Mar, ao lado da primeira fase: 355 lotes de 240 m² a 378,54 m², dos quais 217 a beira de lago. A segunda fase é maior em número de unidades e menor em proporção de água, e serve de contraponto para quem trata lote em condomínio fechado como posição de longo prazo, raciocínio desenvolvido em investir em segunda residência no litoral norte do RS.
Status: entregue, sem tabela de incorporadora
O JOY está entregue, com club-house, quadras e lagos em operação, e não tem tabela de lançamento: as 247 unidades saíram em dezembro de 2020 e a movimentação acontece no mercado secundário, entre proprietários. O menor valor registrado hoje nesse mercado é de R$ 235.000. Como não há incorporadora vendendo, também não há entrada, saldo em 80 parcelas nem correção por INCC a negociar, condições que existiram só na janela de 2020.
Preço pedido: alta de 108% que embute um recuo de 22%
A base de acompanhamento do portal tem quatro coletas do valor pedido por metro quadrado de terreno no JOY. A primeira é de 1º de dezembro de 2021 e a última de 15 de junho de 2026, uma janela de 1.657 dias. O acumulado é de 108%, o equivalente a 17,5% ao ano. O trajeto até esse número tem três pernas em direções diferentes: o pedido dobrou até junho de 2023, recuou 22% de lá até abril de 2026 e subiu 33% nos 59 dias seguintes, até a coleta de junho.
Esse último salto é o que exige cuidado. Trinta e três por cento em menos de dois meses, apoiados em 13 anúncios na coleta final, é movimento de amostra pequena, e a própria base marca a série do JOY como volátil por causa disso. Os 108% são reais como acumulado, e a queda de 22% também é real: entre junho de 2023 e abril de 2026 o valor pedido dentro do condomínio andou para trás, e só a coleta de junho de 2026 levou o pedido de volta acima do pico de 2023. Quem toma o número cheio como tendência fica com metade da série na mão. O comparativo do lançamento até hoje põe essa curva ao lado das de outros condomínios entregues do litoral norte.
O JOY como régua para comparar um lançamento novo
Sem estoque para vender, o JOY vale hoje como padrão de comparação. Três números fazem esse serviço. A proporção de frente de água, 95%, é a barra contra a qual medir qualquer condomínio que se anuncie como beira-lago: abaixo disso, a água é atributo de algumas quadras. A relação entre gleba e lote, 141 mil m² para 66 mil m² de terreno, mostra quanta área comum vem embutida no rateio. E a densidade, 247 unidades em 141 mil m², dá o parâmetro de quantas casas dividem o mesmo clube.
Uma quarta medida costuma passar batida: o prazo de conclusão de obras previsto no lançamento era de 24 meses a contar de dezembro de 2020. Entre a reserva das 247 unidades e a primeira coleta de preço da base do portal, em 1º de dezembro de 2021, passou-se um ano inteiro que nenhuma medição de valorização cobre. Os 108% acumulados só começam a contar depois desse intervalo, com o preço já circulando entre proprietários. Saber quanto o JOY subiu desde dezembro de 2021 é uma coisa; saber quanto rendeu o cheque de quem entrou no dia do lançamento é outra, e essa segunda conta nenhuma base pública fecha.
Perguntas frequentes
O que é o Joy Xangri-Lá em Xangri-Lá?
O Joy Xangri-Lá é um condomínio fechado de lotes da Cotiza Urbanismo, no lado mar da Estrada do Mar (ERS-389), em Xangri-Lá, no litoral norte gaúcho. Reúne 247 lotes de 250 m² a 400 m² distribuídos nas quadras A a M, dentro de uma área total de 141 mil m². O diferencial é o desenho em torno de três grandes lagos internos, que somam 25 mil m² de espelho d'água e fazem com que 95% dos terrenos tenham posicionamento a beira-lago. Completam o projeto um club-house, complexo esportivo e pista de caminhada em volta do lago central.
Onde fica o Joy Xangri-Lá?
O JOY fica em Xangri-Lá, no lado mar da Estrada do Mar (ERS-389), na Volta da Figueira, com entrada pela Avenida Rainha do Mar. Fica a cerca de 1 km da praia e a 125 km de Porto Alegre, ao lado do Riviera Xangri-Lá e próximo do Las Palmas.
Quantos lotes tem o JOY e quais os tamanhos?
São 247 lotes de 250 m² a 400 m², distribuídos nas quadras A a M, com testadas típicas de 10x25, 10x26, 12x25 e 10x30 metros. O empreendimento tem 141 mil m² de área total, 66 mil m² de área de terrenos e 25 mil m² de lago, com 95% dos terrenos a beira-lago.
O Joy Xangri-Lá ainda tem lotes à venda?
Não pela incorporadora. O JOY foi lançado pela Cotiza Urbanismo em dezembro de 2020 e teve 100% das unidades reservadas e vendidas em 56 minutos, então não existe tabela de lançamento nem parcelamento de incorporadora. O condomínio está entregue e a movimentação acontece no mercado secundário, entre proprietários, unidade a unidade.
O que está incluído no club-house e no lazer do JOY?
O club-house do JOY reúne estar com lareira, fitness, Kids Place, piscina adulto e infantil, espaço gourmet e sala de jogos. O complexo esportivo soma quadra de futebol 5 gramado, quadra de tênis em saibro e coberta, beach tênis, paddle e quadra poliesportiva, com quiosque gourmet ao lado das quadras. Completam o lazer a pista de caminhada em volta do lago central e o playground.
Quanto o Joy Xangri-Lá valorizou?
O valor pedido por metro quadrado de terreno no JOY acumula 108% da primeira coleta, em 1º de dezembro de 2021, até a última, em 15 de junho de 2026: 17,5% ao ano numa janela de 1.657 dias. Esse número cheio não mostra o caminho. O pedido dobrou até junho de 2023, recuou 22% até abril de 2026 e subiu 33% nos 59 dias seguintes, com 13 anúncios na coleta final. Por causa desse salto sobre amostra pequena, a série é classificada como volátil e não deve ser lida como tendência.