Edifício Joacir Martinello: 1 apartamento por andar, Capão

Quantas famílias abrem a porta no seu andar? Numa torre convencional de quatro apartamentos por pavimento, dez andares residenciais somam quarenta portas na mesma prumada, quarenta chamadas de elevador e quarenta famílias na fila da piscina em janeiro. No Edifício Joacir Martinello, na beira-mar do bairro Navegantes, em Capão da Canoa, o número é dez: são 10 apartamentos no prédio inteiro, um por andar, cada um com 25 metros de frente para o mar.

O prédio está pronto e entregue, com incorporação da JOMA Construtora. A tabela vigente do empreendimento tem quatro unidades, as de número 401, 501, 901 e 1101, todas com a mesma planta e a mesma metragem. O que separa uma da outra em valor é o andar e, no caso da 501, o que já está montado dentro do apartamento.

O que é o Edifício Joacir Martinello: torre de 10 unidades no Navegantes

Av. Beira Mar, 2937, bairro Navegantes: é esse o endereço da torre, um condomínio vertical de tipologia única. A planta do pavimento tipo situa o terreno na esquina da Av. Ubirajara com a Av. Moema, sobre a orla. Quem procurar pelo nome vai esbarrar nas duas grafias que circulam no material oficial, Edifício e Residencial Joacir Martinello; o letreiro em bronze da entrada traz "Edifício", mesma forma que o memorial descritivo repete no rodapé.

A incorporação é da JOMA Construtora. A página de créditos cita ainda a JM Martinello Construtora e Incorporadora entre os realizadores, sem detalhar a relação entre as duas empresas. O projeto de arquitetura e urbanismo saiu da Michelotti Arquitetura + Urbanismo, assinado pelos arquitetos Teandro Michelotti e Guilherme Sparremberger, e o cálculo estrutural é da Padoin & Sachs Engenharia de Estruturas.

O Navegantes concentra hoje boa parte dos verticais de tíquete alto da cidade, entre torres ainda em obra, caso do Doha Exclusive Living, e prédios já entregues, caso do Del Paine. Para a leitura da cidade inteira há o guia de Capão da Canoa para morar e investir, e o mapa completo dos condomínios fechados da cidade.

Um apartamento por andar: o que isso muda no dia a dia

A densidade define tudo o que vem depois, do silêncio no corredor à fila inexistente no verão. E ela aparece primeiro no sistema de circulação: o edifício tem 2 elevadores, um de serviço e outro privativo social, com acesso direto ao apartamento. A porta abre dentro da unidade. Como cada pavimento é ocupado por um único apartamento, a fachada corre pelos quatro lados e nenhuma parede é dividida com vizinho de andar.

Há um efeito de estoque aqui que costuma passar despercebido. O prédio nunca vai produzir mais do que dez unidades, e uma venda futura disputa atenção com nove endereços iguais na cidade inteira. Numa torre de quarenta apartamentos, a própria oferta interna concorre com o proprietário na hora de anunciar. Os movimentos de preço da cidade estão reunidos no guia de valorização em Capão da Canoa.

25 metros de frente para o mar: a métrica que quase ninguém publica

Cada apartamento tem 25 metros de frente para o mar. É uma medida rara em anúncio: as tabelas costumam publicar área privativa e número de dormitórios, quase nunca a extensão de fachada voltada para o oceano, que é justamente o que determina o tamanho da vista.

Testada curta entrega vista de janela, enquadrada por parede de um lado e de outro. Vinte e cinco metros de testada entregam horizonte contínuo, que atravessa living, sacada e suítes sem interrupção. Duas das quatro suítes olham para o mar, e o living de 106,00 m² privativos está inteiramente voltado para a orla, com sacada.

Sustentando essa vista há um detalhe construtivo: o guarda-corpo do living é de vidro piso-teto, no modelo infinity, e as esquadrias e demais guarda-corpos usam vidros duplos. No litoral, o vidro duplo trabalha contra o ruído da orla e a troca térmica do vento sul, o que permite manter a cortina aberta em dia de vento. Para comparar essa posição com as demais opções da costa gaúcha, há o guia de condomínios frente-mar e pé na areia no litoral gaúcho.

A planta única: 4 suítes, 220,50 m² privativos e 312,46 m² totais

O Joacir Martinello tem uma planta só, repetida em todos os pavimentos. O programa é idêntico em qualquer andar; varia a altura e, na 501, o conteúdo já instalado dentro do apartamento.

Item	Configuração
Unidades no prédio	10 apartamentos, 1 por andar
Unidades na tabela vigente	4: 401, 501, 901 e 1101
Frente para o mar	25 m por apartamento
Dormitórios	4 suítes, sendo 2 com vista para o mar
Suíte principal	Sacada externa e banheiro com jacuzzi
Living	106,00 m² privativos, de frente para o mar, com sacada
Área privativa	220,50 m²
Área total	312,46 m²
Garagem	2 vagas reservadas por apartamento
Elevadores	2, sendo 1 privativo social com acesso direto à unidade

As duas metragens da mesma unidade estão separadas por 91,96 m², e a distância entre elas é onde comparações de preço por metro quadrado costumam se perder. Os 220,50 m² medem só o que está para dentro da porta. Os 312,46 m² são a área total da unidade na tabela, que soma outros itens à privativa. Qual composição entra nesse segundo número muda de incorporadora para incorporadora. Cruzar planilhas de incorporadoras diferentes sem checar qual das duas medidas cada uma publicou distorce o cálculo inteiro. Há um passo a passo disso em como ler uma tabela de lançamento.

O pacote de acabamento entregue diz mais sobre o posicionamento do produto do que qualquer adjetivo: piso aquecido em todos os ambientes, persianas eletrônicas em todas as suítes, espera para automação, cozinha auxiliar separada do living, pisos e porcelanatos de grandes formatos, duto de espera para lareira, escadaria e garagens revestidas em porcelanato técnico para alto tráfego.

Dois desses itens respondem ao clima local. O piso aquecido ataca julho no litoral gaúcho, quando a umidade transforma o piso frio no principal motivo de a casa de praia passar o inverno fechada. Já a cozinha auxiliar separada permite receber vinte pessoas sem converter o living em área de serviço, detalhe de projeto de quem imagina o apartamento ocupado por temporadas inteiras.

Rooftop: piscina aquecida com visor de vidro, Technogym e horta coletiva

O lazer do condomínio se concentra na cobertura, e a lista de ambientes é curta o suficiente para caber inteira:

• Piscina aquecida de frente para o mar, com visor de vidro;
• Espaço fitness de última geração, 100% equipado com aparelhos Technogym;
• Salão de festas gourmet, com ambientes externos equipados com sofás, poltronas, mesas e espreguiçadeiras;
• Paisagismo com horta coletiva de temperos e chás para os proprietários;
• Espaço pet;
• Área de convivência externa privativa de frente para o mar, de uso exclusivo dos condôminos;
• Iluminação RGB no rooftop.

Um item fica de fora dessa lista por divergência entre as duas fontes: o espaço kids aparece no folder digital, tanto nos ícones quanto no texto corrido, e não consta da seção "Condomínio" do memorial descritivo. Vale como ambiente do material comercial, com confirmação formal pendente, e por isso fica fora da contagem técnica.

Duas observações práticas sobre o que a lista traz. A primeira diz respeito ao aquecimento da piscina, que define o calendário de uso da lâmina no litoral gaúcho: sem ele, o mergulho se concentra no auge do verão; com ele, a piscina segue disponível em pleno julho, período em que a casa de praia costuma amanhecer vazia. O assunto tem artigo próprio em piscina térmica em condomínio no litoral gaúcho.

A segunda é sobre a academia. Materiais de lançamento raramente nomeiam a marca dos aparelhos; aqui o equipamento é Technogym, com equipagem declarada como integral, o que troca uma promessa genérica por um compromisso verificável na entrega. Para dez famílias, a conta de uso também fecha bem: dificilmente todas coincidem no mesmo horário.

O apartamento 501: por que a unidade-modelo custa mais que as vizinhas de mesma metragem

Aqui aparece um caso raro em tabela de incorporadora: preços diferentes para a mesma planta, com a mesma área privativa. As quatro unidades ofertadas têm todas 220,50 m² privativos e 312,46 m² totais, e os valores vão de R$ 11.000.000 a R$ 14.100.000. A de maior valor é a 501, ainda que a 1101 esteja mais alta no prédio.

O memorial descritivo dedica quatro das suas seis páginas exclusivamente a ela. A 501 é o showroom do prédio: está 100% pronta para morar, mobiliada e decorada com projeto de interiores assinado por Maiara Martinello e Gustavo Scheffer, da Home Design.

O acervo entregue com a unidade inclui marcenaria de alto padrão com pinturas em laca, suíte principal com closet, roupeiros com iluminação interna e sensores, ferragens austríacas, sofás, cadeiras, poltronas e banquetas assinadas por designers, tapeçaria italiana, livros decorativos Assouline e Chanel, vasos de cristal de Murano com pó de ouro 24k, perfumaria, velas e sabonetes Voluspa e L'envie, metais exclusivos da linha Deca You (com torneira de lavabo por acionamento touch), mesas Sierra, roupas de cama e toalhas Trousseau e Trussardi, colchões Simmons, cristaleira iluminada com garrafeiro de inox e living revestido em mármore branco Salvatore, com detalhe de ripado executado diretamente na pedra.

É esse acervo que explica a diferença de preço entre unidades idênticas em planta. A diferença de valor entre a 501 e as demais unidades não paga metros quadrados a mais: paga um apartamento que dispensa arquiteto, marceneiro, cronograma de obra de interiores e a compra de enxoval, louça e mobiliário. Para quem busca segunda residência, esse é o item que separa usar o imóvel na temporada seguinte de usá-lo dali a dois anos.

O cálculo nem sempre favorece a unidade mobiliada, vale dizer: depende de quanto o comprador valoriza o próprio tempo, de quanto pagaria por um projeto de interiores equivalente e de quanto do acervo entregue combina com o gosto dele. A comparação está detalhada em apartamento mobiliado, o que muda na compra no litoral.

Gerador, reconhecimento facial e garagem: a infraestrutura que aparece na conta

Três sistemas do prédio não rendem foto nenhuma e definem boa parte do custo de morar nele.

O primeiro é o gerador de energia, dimensionado para atender toda a parte condominial mais os 2 elevadores, com autonomia de até 12 horas. Numa faixa litorânea que convive com vendaval e queda de rede no verão, autonomia declarada em horas separa a noite de escada da noite em que ninguém percebe que faltou luz.

O segundo é o pacote de segurança: mais de 40 câmeras, monitoramento 24 horas e sistema de abertura de portas por reconhecimento facial. A biometria facial elimina a chave e o controle remoto, justamente os dois objetos que mais circulam fora do condomínio em imóvel de temporada. O panorama do tema está em segurança em condomínio fechado no litoral norte.

O terceiro é a garagem: 2 vagas reservadas por apartamento, com pé-direito elevado preparado para a instalação de duplicador de vagas e tomadas independentes para carregamento elétrico veicular. Os dois itens raramente aparecem em prédio já entregue, porque ambos precisam nascer no projeto: duplicador exige altura livre, e carregador exige infraestrutura elétrica individualizada, sem a qual o rateio do consumo vira pauta de assembleia. O piso da garagem é em porcelanato técnico para alto tráfego.

Construtora, imóvel pronto e as quatro perguntas que sobram

A JOMA Construtora se apresenta no material oficial com experiência em mais de 40 anos construindo obras. Em produto de baixa densidade e tíquete alto, histórico de construtora pesa mais do que o normal: dez unidades significam dez condôminos rateando manutenção, e a qualidade da entrega define o custo dos próximos vinte anos de vida útil do prédio.

Comprar um imóvel pronto também muda a natureza da decisão. Some o INCC-M corrigindo parcela, some o cronograma a acompanhar, some o render a interpretar. No lugar disso entram a visita ao apartamento, a vista medida da própria sacada e os vizinhos conhecidos antes da assinatura. Em contrapartida, o preço já embute o risco de obra que alguém assumiu antes. A mesma lógica, aplicada ao horizontal, está em casas prontas em condomínio fechado no litoral norte.

Quatro coisas continuam sem resposta no material oficial e cabem no atendimento antes de qualquer proposta: o número total de pavimentos do prédio, somando garagem, térreo e rooftop aos dez andares residenciais; os dados de registro de incorporação, matrícula e RGI; a relação societária entre a JOMA Construtora e a JM Martinello Construtora e Incorporadora; e a confirmação formal do espaço kids, que só o folder registra. A elas se soma a disponibilidade de cada uma das quatro unidades da tabela, que muda com o tempo. A página completa do Edifício Joacir Martinello reúne as fotos e a ficha técnica, e a página de empreendimentos em Capão da Canoa coloca a torre lado a lado com os outros verticais da cidade.

A metragem é a mesma nas duas hipóteses: 220,50 m² privativos, um apartamento por andar. Levar o apartamento vazio significa montar o interior no seu tempo e no seu gosto, com uma temporada de espera pelo caminho. Levar a 501 pronta significa dormir lá já na primeira. Qual dessas duas esperas você prefere?

Perguntas frequentes