Convenção de condomínio: o que é e por que protege seu investimento

A palavra convenção sugere acordo, e o mal-entendido nasce aí. Um acordo se faz entre partes que consentem. A convenção de condomínio produz efeito sobre quem nunca a discutiu: o comprador que chegou dez anos depois, o inquilino de temporada, o filho que usa a casa em janeiro. Ela se comporta menos como contrato e mais como norma anexada ao imóvel, e essa diferença muda o que faz sentido conferir antes de assinar.

O que a lei chama de convenção

O art. 1.333 do Código Civil descreve a convenção como o documento subscrito pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais, que se torna obrigatório desde logo para os titulares de direito sobre as unidades e para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Repare no critério: dois terços das frações ideais, não dois terços das cabeças. Em um condomínio onde as unidades têm tamanhos diferentes, isso desloca o peso da decisão para quem detém mais metragem.

O parágrafo único do mesmo artigo separa duas eficácias que costumam ser tratadas como uma só. Entre os próprios condôminos, a convenção já obriga a partir da subscrição dos dois terços. Para ser oponível contra terceiros, ela precisa estar registrada no Cartório de Registro de Imóveis. A Lei 4.591/1964 chega ao mesmo ponto por outro caminho: o art. 9º, §1º manda registrar a convenção e averbar as alterações, e o §2º a declara obrigatória para proprietários, promitentes compradores e cessionários, atuais e futuros, e para qualquer ocupante.

A forma é menos solene do que muita gente imagina. Pelo art. 1.334, §1º, a convenção pode ser feita por escritura pública ou por instrumento particular. E o §2º equipara aos proprietários, para os fins do artigo e salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas. Quem ainda não escriturou, portanto, já conta e já está contado.

O conteúdo que a convenção é obrigada a ter

O art. 1.334 do Código Civil não é uma sugestão de sumário: ele lista cinco itens que a convenção determinará, além das cláusulas do ato de instituição do art. 1.332 e do que os interessados quiserem acrescentar.

• Inciso I, a quota e o modo de pagamento. A quota proporcional de contribuição de cada unidade para as despesas ordinárias e extraordinárias. O valor sai do orçamento aprovado em assembleia; o critério de divisão sai daqui. É o inciso que mais mexe no custo mensal, tema que o guia de custos de morar em condomínio fechado no litoral norte destrincha em números.
• Inciso II, a forma de administração. Se há administradora contratada, conselho fiscal, prestação de contas em que periodicidade.
• Inciso III, a competência das assembleias. Forma de convocação e quórum exigido para cada tipo de deliberação.
• Inciso IV, as sanções. A que estão sujeitos os condôminos ou possuidores. Note que a lei alcança o possuidor, não só o dono.
• Inciso V, o regimento interno. O regimento é conteúdo da convenção, e não um documento paralelo a ela.

A Lei 4.591/1964 detalha ainda mais. O art. 9º, §3º exige, entre outras cláusulas, o destino das diferentes partes, o modo de usar as coisas e serviços comuns, o modo de escolher o síndico e o conselho consultivo, a natureza gratuita ou remunerada dessas funções, o prazo de convocação das assembleias, a forma de contribuição para o fundo de reserva e a forma e o quórum para as próprias alterações da convenção. O fundo de reserva, que quase ninguém procura antes de comprar, está na alínea "j" desse parágrafo.

Condomínio de lotes tem regime próprio

Os artigos citados até aqui nasceram pensando em prédio de apartamentos. No litoral norte gaúcho, boa parte dos empreendimentos é condomínio fechado de lotes, e esse regime só ganhou artigo próprio em 2017. O art. 1.358-A do Código Civil, incluído pela Lei 13.465/2017, abriu a Seção "Do Condomínio de Lotes" com uma frase curta: pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. Na mesma leva, a Lei 13.465/2017 acrescentou o §7º ao art. 2º da Lei 6.766/1979 para dizer que o lote pode ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes.

A consequência prática mais direta está no §1º. Nele, a fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição. São três critérios possíveis para a mesma conta, e eles não dão o mesmo resultado: dois lotes de metragem idêntica podem ter frações ideais diferentes se o ato de instituição escolheu potencial construtivo. Como a quota de rateio do art. 1.334, I é proporcional, esse parágrafo é o que decide quanto cada casa paga por décadas.

O §2º, com a redação dada pela Lei 14.382/2022, manda aplicar ao condomínio de lotes, no que couber, o disposto sobre condomínio edilício no mesmo Capítulo, respeitada a legislação urbanística, e também o regime jurídico das incorporações imobiliárias da Lei 4.591/1964, equiparando o empreendedor ao incorporador quanto aos aspectos civis e registrários. O §3º fecha o desenho: havendo incorporação imobiliária, cabe ao empreendedor implantar a infraestrutura inteira. É por isso que ruas, redes e portaria de um condomínio fechado de lotes são obra e responsabilidade privada, não municipal.

Vale marcar a fronteira, porque os dois modelos aparecem lado a lado nos anúncios. O loteamento de acesso controlado é figura distinta, definida no art. 2º, §8º da Lei 6.766/1979: nele o controle de acesso é regulamentado por ato do poder público municipal, e é vedado impedir o acesso de pedestres ou condutores não residentes que estejam identificados ou cadastrados. Ali não existe convenção de condomínio a registrar, porque não existe condomínio: as regras internas nascem de estatuto de associação de moradores, com força jurídica de outra natureza. A comparação entre as duas figuras está detalhada em condomínio fechado de lotes x loteamento aberto.

O que a convenção pode determinar, e onde ela para

A convenção escreve muita coisa, mas ela escreve dentro de tetos que a lei já fixou. O mais conhecido é o da inadimplência. Pelo art. 1.336, §1º, com a redação dada pela Lei 14.905/2024, o condômino que não paga fica sujeito à correção monetária e aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos juros do art. 406 do Código Civil, além de multa de até 2% sobre o débito. Dois por cento é teto, não piso: nenhuma convenção sobe disso, e a alteração de 2024 mudou justamente a régua supletiva dos juros quando o documento é silente.

Para o descumprimento que não é de dinheiro, o teto é outro. O art. 1.336, §2º trata de quem viola os deveres dos incisos II a IV do mesmo artigo, isto é, realizar obra que comprometa a segurança da edificação, alterar a forma e a cor da fachada e das esquadrias externas, ou usar a unidade de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança. A multa é a prevista na convenção e não pode passar de cinco vezes o valor das contribuições mensais. Se a convenção nada disser, a assembleia delibera sobre a cobrança por dois terços, no mínimo, dos condôminos restantes.

Na reiteração, a escala sobe. O art. 1.337 permite que o condômino ou possuidor que descumpre reiteradamente seus deveres seja constrangido, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, a pagar multa de até o quíntuplo da contribuição. O parágrafo único vai ao décuplo no caso do comportamento antissocial que gera incompatibilidade de convivência. São três patamares distintos, 2%, cinco vezes e dez vezes, e a convenção que você vai ler precisa deixar claro em qual deles cada conduta se enquadra.

Sobre fachada e obra, o inciso III do art. 1.336 é literal: não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas. Em condomínio fechado de casas, é esse dever legal que a convenção e o manual de obras traduzem em recuos, gabarito e paleta, e é aí que ele encosta na escolha do sistema construtivo da casa. Já as obras nas partes comuns têm quórum próprio no art. 1.341: dois terços dos condôminos se voluptuárias, maioria se úteis, e as necessárias podem ser feitas pelo síndico independentemente de autorização, com a ressalva do §3º para as de despesa excessiva que não sejam urgentes, que voltam para a assembleia.

Há também o silêncio da lei, e ele é revelador. O Código Civil não diz uma palavra sobre animais de estimação. A restrição a pets vive inteiramente na convenção e no regimento, e o único parâmetro legal contra o qual ela é medida é o inciso IV do art. 1.336, o uso que prejudica sossego, salubridade e segurança. Por isso vale ler a cláusula concreta em vez de supor um padrão de mercado, e o guia sobre morar com pets em condomínio no litoral mostra como os empreendimentos novos vêm tratando o tema com estrutura própria.

No sentido inverso, existem decisões que só passam a existir se a convenção as escrever. O art. 1.331, §1º, com a redação da Lei 12.607/2012, proíbe alienar ou alugar abrigos para veículos a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção. E o §4º do mesmo artigo fixa um limite que nenhuma cláusula vence: nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público. Regras de portaria, circulação e controle de acesso, que a lei não disciplina, dependem inteiramente do texto que o condomínio escreveu, assunto que aprofundamos no guia sobre segurança em condomínio fechado no litoral norte.

Como a convenção se altera

Aqui está a distinção que separa a convenção do regimento interno, e ela é medida em quórum. Pelo art. 1.351, com a redação dada pela Lei 14.405/2022, depende da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária. O regimento, ao contrário, entra na pauta ordinária: o art. 1.350 diz que o síndico convoca anualmente a assembleia para aprovar o orçamento, as contribuições e a prestação de contas e, eventualmente, eleger substituto e alterar o regimento interno.

Ou seja, o texto que define horário de piscina e regra de mudança pode mudar na reunião de todo ano. O texto que define quanto você paga e como se vota exige dois terços dos votos. Ler os dois documentos é ler duas coisas com estabilidade diferente.

O quórum de rotina também merece atenção de quem compra segunda casa. O art. 1.352 exige, em primeira convocação, maioria de votos dos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais, e o parágrafo único torna os votos proporcionais às frações ideais, salvo disposição diversa da convenção. Em segunda convocação, o art. 1.353 aceita a maioria dos votos dos presentes, sem piso de frações. Num condomínio de litoral, onde o dono mora em Porto Alegre e aparece no verão, essa diferença entre primeira e segunda chamada decide quem manda de fato.

A Lei 14.309/2022 mudou o jogo da distância. O art. 1.354-A autoriza convocação, realização e deliberação de qualquer modalidade de assembleia por meio eletrônico, com duas condições: que a convenção não vede essa possibilidade e que sejam preservados os direitos de voz, de debate e de voto. O §4º admite ainda a assembleia híbrida, com presença física e virtual no mesmo ato. A cláusula a procurar, portanto, é uma proibição: convenção antiga que veta assembleia eletrônica prende a decisão a quem consegue estar presencialmente em Xangri-Lá numa manhã de sábado.

Dois freios completam o desenho. O art. 1.354 impede a assembleia de deliberar se todos os condôminos não forem convocados. E o art. 1.350, §1º dá a um quarto dos condôminos o poder de convocar quando o síndico não convoca, com o §2º remetendo ao juiz se ainda assim a reunião não acontecer. O mandato do síndico, pelo art. 1.347, não pode passar de dois anos, renováveis, e ele nem precisa ser condômino.

O que pega quem compra depois

Nada do que foi decidido antes da sua chegada perde efeito com ela. O art. 1.333 já obriga desde logo os titulares de direito e quem tem posse ou detenção, e a Lei 4.591/1964, no art. 9º, §2º, deixa explícito o alcance no tempo: reunidas as assinaturas de titulares de 2/3 das frações ideais, a convenção se considera aprovada e obrigatória para proprietários, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante. É a palavra futuros que faz o trabalho pesado ali.

O caso mais concreto disso é o art. 1.345: o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. A dívida não segue a pessoa que a fez, segue a unidade. Comprar uma casa com três anos de rateio atrasado é comprar os três anos de rateio atrasado, com os juros e a multa de até 2% do art. 1.336, §1º incidindo sobre cada parcela.

Em empreendimento ainda em implantação, o documento existe antes do condomínio existir. Quando o empreendimento é levado a registro como incorporação imobiliária, a Lei 4.591/1964 exige, no art. 32, alínea "j", com a redação da Lei 14.382/2022, que o memorial de incorporação inclua a minuta de convenção de condomínio que disciplinará o uso das futuras unidades e partes comuns. Ela fica arquivada com o restante do memorial no registro de imóveis, ao lado do projeto aprovado, do memorial descritivo e da discriminação das frações ideais. Isso significa que a convenção de um condomínio que ainda é canteiro de obras já é documento público e legível, e o guia sobre documentação para comprar lote em condomínio no litoral norte mostra onde ela entra na sequência do negócio.

A pergunta que sobra para você

Repare no que essas regras têm em comum: nenhuma foi escrita para você. Elas foram subscritas por titulares de dois terços das frações ideais, em geral antes de a primeira casa ficar pronta, e vão continuar valendo enquanto dois terços dos votos não decidirem o contrário. Você não vota na convenção que recebe, você vota na próxima.

Então, ao abrir a convenção do condomínio que está avaliando: quantas dessas cláusulas você aprovaria se elas fossem propostas hoje, na primeira assembleia de que participar? E das que você não aprovaria, quantas estão no corpo da convenção, presas aos 2/3 do art. 1.351, e quantas estão no regimento interno, que a assembleia anual do art. 1.350 pode alterar? A resposta a essas duas perguntas diz mais sobre os próximos dez anos do imóvel do que qualquer planta.

Perguntas frequentes

Convenção de condomínio o que é?

É o documento que organiza o condomínio e que, pelo art. 1.333 do Código Civil, precisa ser subscrito por titulares de no mínimo dois terços das frações ideais para obrigar desde logo os titulares de direito sobre as unidades e quem tenha posse ou detenção delas. O art. 1.334 lista o que ela determinará: a quota e o modo de pagamento das contribuições, a forma de administração, a competência das assembleias com forma de convocação e quórum, as sanções e o regimento interno.

Qual a diferença entre convenção e regimento interno?

A diferença prática é o quórum de alteração. Pelo art. 1.351 do Código Civil, com a redação da Lei 14.405/2022, alterar a convenção depende da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos, o mesmo quórum exigido para mudar a destinação do edifício ou da unidade. O regimento interno, que é conteúdo da própria convenção pelo art. 1.334, V, pode ser alterado na assembleia anual prevista no art. 1.350, aquela que também aprova orçamento, contribuições e prestação de contas.

A convenção de condomínio precisa ser registrada em cartório?

Entre os próprios condôminos, a convenção já obriga a partir da subscrição dos dois terços das frações ideais. O registro no Cartório de Registro de Imóveis é o que a torna oponível contra terceiros, conforme o parágrafo único do art. 1.333 do Código Civil. A Lei 4.591/1964 reforça no art. 9º, §1º, que manda registrar a convenção e averbar suas eventuais alterações. Na compra, vale confirmar o registro e pedir a cópia com as alterações averbadas.

O que a convenção de condomínio regula sobre pets e obras?

Sobre pets, o Código Civil é silente: a restrição vem inteira da convenção e do regimento, medida contra o parâmetro do art. 1.336, IV, que proíbe o uso prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança. Sobre obras, a base legal é expressa: o inciso II do art. 1.336 veda obra que comprometa a segurança da edificação e o inciso III veda alterar a forma e a cor da fachada e das esquadrias externas. O descumprimento desses incisos sujeita o condômino à multa prevista na convenção, limitada pelo §2º a cinco vezes o valor das contribuições mensais.

Posso comprar sem ler a convenção do condomínio?

Pode, e o documento vale igual. O art. 9º, §2º da Lei 4.591/1964 declara a convenção obrigatória para proprietários, promitentes compradores e cessionários atuais e futuros, e para qualquer ocupante. Há ainda um efeito financeiro direto: pelo art. 1.345 do Código Civil, o adquirente responde pelos débitos do alienante perante o condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Em empreendimento em implantação, a minuta da convenção integra o memorial de incorporação registrado, conforme o art. 32, alínea "j" da Lei 4.591/1964, e pode ser lida antes da assinatura.

Este conteúdo é informativo e não substitui orientação jurídica individualizada. Para o Código Civil na íntegra, consulte o Planalto.