Projetos na Lagoa do Passo: Poente, Nautilus e DUO entre Xangri-Lá e Osório
Três projetos ficam à beira da Lagoa do Passo, entre os km 19 e 21 da Estrada do Mar, junto a Atlântida Sul: o Nautilus Marina Bairro e o DUO Nautic Life Club, em Xangri-Lá, e o Poente, da Melnick e da Arcádia, em Osório. A margem também tem condomínios já entregues, que ficam fora desta comparação. Nos três projetos, a lagoa é acessada pelas áreas comuns: a marina no Nautilus, a marina e o clube da orla no DUO, o píer no Poente. Na frente do lote, a água muda: no Poente, 70% dos lotes ficam na beira de lagos internos; no DUO, o lote molhado tem frente para canal ou lagoa e píer; no Nautilus, a Huff descreve 30 lotes no entorno do lago.
Onde fica a Lagoa do Passo e o que a pesquisa registra sobre ela
A Lagoa do Passo pertence ao subsistema norte do sistema lagunar de Tramandaí, que drena as águas das escarpas da Serra Geral. A classificação está na dissertação de mestrado de Ronaldo dos Santos Padilha, defendida em 2001 no Programa de Pós-Graduação em Ecologia da UFRGS, que analisou o fitoplâncton de seis lagoas da região: Marcelino, Peixoto, Pinguela, Palmital, Malvas e do Passo.
O mesmo trabalho reproduz os descritores morfométricos levantados por Machado em 2000. Pela tabela, a Lagoa do Passo tem 3,98 km² de superfície e 4,30 m de profundidade máxima, a maior profundidade máxima entre as quatro listadas na tabela: a Marcelino chega a 1,30 m, a Peixoto a 2,10 m e o sistema Pinguela-Palmital-Malvas, com 50,07 km², a 3,30 m.
Dois cuidados na leitura. As coletas são de maio de 1997 a janeiro de 1998, e, nas 19 estações das seis lagoas estudadas, a profundidade medida foi de 0,5 m (outono e inverno) a 4,3 m (verão). E a dissertação situa as seis lagoas em Osório, enquanto os empreendimentos da margem declaram endereço em Osório e em Xangri-Lá, entre os km 19 e 21 da Estrada do Mar (RS-389).
A Lagoa do Passo se liga a outras lagoas? O que cada fonte afirma
Para quem pensa em barco, a resposta muda conforme a fonte. A Huff, incorporadora do Nautilus Marina Bairro, apresenta a Lagoa do Passo como navegável e interligada a uma rede de 23 lagoas pertencentes a Osório. Uma dissertação de 2016 da Universidade de Caxias do Sul, sobre turismo nas lagoas costeiras, descreve Osório como um complexo lacustre de cerca de 23 lagoas. É uma contagem das lagoas do município: o estudo não avalia se hoje é possível navegar de uma para outra.
A ligação por água existe. A dissertação de Cassiano Alves Marchett na Universidade de Caxias do Sul, de 2017, com batimetria feita entre 2013 e 2015, descreve um canal que escoa a água das lagoas do Caconde, das Traíras, do Lessa e da Caieira até a Lagoa do Passo, e o Rio dos Postes, que leva a água da Lagoa das Malvas na direção sul até a Lagoa do Passo, de onde parte o Rio Tramandaí até a laguna de mesmo nome. A dissertação da UFRGS já havia escolhido suas estações de coleta pelo sentido do escoamento ao longo das seis lagoas, da Marcelino à do Passo.
Ligação hídrica não é o mesmo que trajeto de barco. Fora a afirmação da Huff, nenhuma das fontes confirma navegação de barco a partir da Lagoa do Passo nem a partir do Poente, e o caminho navegável fica como ponto a confirmar com cada incorporadora.
O anúncio de batimetria do governo do estado, de 05/03/2026, não cita a Lagoa do Passo pelo nome. Nele, o Governo do Estado anunciou novos blocos de batimetria, o levantamento de profundidade, para rios e lagoas do litoral norte. Os blocos da bacia do Tramandaí citam, entre outras, as lagoas dos Quadros, dos Barros, da Pinguela, do Peixoto e do Marcelino e o Rio Tramandaí, e o anúncio trata de desassoreamento, modelagem hidrodinâmica e alerta de inundações, sem falar em navegação.
No Poente, a Melnick e a Arcádia descrevem píer, lancha e vagas de jet ski, mas não informaram ligação com outras lagoas nem se, a partir do píer, o barco alcança outras lagoas. As demais margens da região estão no guia das lagoas navegáveis do litoral norte gaúcho.
Nautilus Marina Bairro: a marina montada na margem
O Nautilus Marina Bairro, da Huff, incorporadora de Novo Hamburgo no mercado desde 2017, é o único bairro planejado do trio. Fica no km 19 da Estrada do Mar, junto a Atlântida Sul, em Xangri-Lá, numa área de cerca de 400 mil m² com acesso único e laterais cercadas. São 399 lotes residenciais de 300 a 629 m² e 58 lotes comerciais, com open mall e área reservada para supermercado.
A relação com a água passa pela marina, implantada na própria margem: píer de 25 m de extensão, com 2,5 m de largura na ponta, atracadouro, rampa de acesso e garagem de barcos, com boardwalk, foodhall e restaurantes voltados para a lagoa. Os lotes beira-lago são 30, de 375 a 588 m², descritos pela Huff como lotes no entorno do lago; os outros 369 lotes residenciais não têm essa frente. A faixa de Área de Preservação Permanente da Lagoa do Passo entra no paisagismo do bairro.
As regras de construção fixam recuo frontal de 2 m, casas de até 7 m de altura e nenhum recuo lateral obrigatório. A Huff apresenta o Nautilus como o primeiro bairro com marina própria do litoral gaúcho. O bairro está em obras, com entrega prevista por volta de 2026, e a tabela do Nautilus parte de R$ 398.633. Lazer e segurança estão no guia do Nautilus Marina Bairro.
DUO Nautic Life Club: canais internos e lote molhado
O DUO Nautic Life Club, da Dutra Incorporações Imobiliárias, de Santo Antônio da Patrulha, ocupa o km 21 da ERS-389, no balneário Rainha do Mar, em Xangri-Lá, na divisa com Atlântida Sul, que pertence a Osório. O terreno fica entre a rodovia e a orla da Lagoa do Passo. É um condomínio fechado de 412 lotes em mais de 46 hectares, lançado em fevereiro de 2023.
No DUO, a água entra no condomínio. A marina tem canais navegáveis e píeres, e a ficha cadastral separa dois tipos de terreno: o lote seco, padrão, e o lote molhado, com frente para canal ou lagoa e acesso náutico por píer. As metragens partem de 300 m², com faixa típica entre 330 e 620 m² e unidades especiais de 700 a 1.052 m². Além do píer do lote molhado, há a casa de barco, uma garagem náutica seca. O peso dessa escolha no uso e no custo está no guia de lote molhado x lote seco.
Na orla, o clube reúne deck sobre a água, prainha de água doce de cerca de 1,8 hectare, piscina com borda infinita e spa coberto e aquecido. O cronograma da Dutra prevê a infraestrutura por volta de 2026 e a conclusão total por volta de 2027. Os valores do DUO são sob consulta: a tabela de lançamento divulgada é de 2023 e não vale como oferta atual.
Poente: 444 lotes entre lagos internos e a Lagoa do Passo
O Poente é o projeto mais novo e o único dos três com endereço em Osório. É também o primeiro condomínio da Melnick com a Arcádia na beira de uma lagoa. A dupla lança um condomínio fechado de 444 lotes no km 19 da Estrada do Mar, junto ao trevo de Atlântida Sul, com acesso por uma rótula nova. O Poente está em pré-lançamento: não há tabela, os valores são sob consulta, a data de lançamento oficial não foi informada e a entrega está prevista para dezembro de 2029.
O desenho coloca a maior parte dos lotes na beira de lagos internos, que medem em média 35 m de uma margem à outra. Setenta por cento dos lotes ficam na beira desses lagos, os lotes beira-lago vão de 336 a 600 m² e todos os terrenos têm pelo menos 12 m de frente. A metragem dos outros 30% não foi divulgada, e a incorporadora também não informa se os lagos internos se ligam à Lagoa do Passo.
A lagoa propriamente dita fica na ponta do condomínio, onde a incorporação reúne a praia artificial, a Casa Spa e o píer náutico e contemplativo; a lista oficial inclui ainda trapiche e decks. A estrutura náutica inclui lancha do condomínio no modelo pay per use, garagens náuticas privativas e vagas rotativas de jet ski; a quantidade de garagens e de vagas e as regras da lancha ainda não foram divulgadas. O modelo está explicado em lancha do condomínio pay per use.
O rooftop tem piscina de borda infinita com 60 m lineares voltada para o pôr do sol, e a Casa do Mar fica fora do condomínio, à beira-mar, em Noiva do Mar. No Blue Xangri-lá, no ZEN Concept Resort, no RARO e no Península, também da Melnick com a Arcádia, a água é de lagos internos; no Poente, os lagos internos se somam à margem da Lagoa do Passo. O lazer completo está no guia do Poente.
Nautilus, DUO e Poente lado a lado na Lagoa do Passo
A tabela reúne o que cada projeto declarou sobre produto e água. Onde aparece "não divulgada", a incorporadora não informou o dado.
| Projeto | Cidade | Categoria | Lotes | Área total | Água e estrutura náutica | Entrega prevista |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nautilus Marina Bairro | Xangri-Lá | Bairro planejado | 399 residenciais, de 300 a 629 m², e 58 comerciais | cerca de 40 ha | Marina na margem: píer de 25 m, atracadouro, rampa e garagem de barcos | por volta de 2026 |
| DUO Nautic Life Club | Xangri-Lá | Condomínio fechado | 412, a partir de 300 m², secos e molhados | mais de 46 ha | Marina interna com canais, lotes molhados com píer e casa de barco | infraestrutura por volta de 2026; conclusão por volta de 2027 |
| Poente | Osório | Condomínio fechado | 444; beira-lago de 336 a 600 m² | não divulgada | Lagos internos (70% dos lotes) e píer na lagoa, lancha pay per use, garagens náuticas e vagas de jet ski | dezembro de 2029 |
No Nautilus, a frente para a Lagoa do Passo é da marina, e os lotes beira-lago são 30; no DUO, o píer próprio vem com o lote molhado; no Poente, 70% dos lotes olham para lagos internos, e a Lagoa do Passo é a área comum da ponta. A comparação com a orla do mar está em condomínio náutico e beira-mar.
Estágio de cada projeto e o horizonte de quem compra
O Nautilus e o DUO trabalham com entrega em torno de 2026, e a conclusão total do DUO vai a 2027; o Poente marca dezembro de 2029. Quem compra na margem de Xangri-Lá avalia obras com entrega prevista para 2026 e 2027, e quem entra no Poente compra um pré-lançamento, sem informação de obra iniciada. No preço, só o Nautilus tem tabela; DUO e Poente estão sob consulta, e no Poente a tabela e o mapa de lotes dependem da liberação pela Melnick e pela Arcádia. Os projetos náuticos da região, da Lagoa dos Quadros a Maquiné, estão no guia do condomínio náutico no litoral norte gaúcho.
Antes de reservar um lote na Lagoa do Passo, confira
- O trajeto de barco. Peça o caminho navegável a partir do píer ou da marina, com profundidade.
- Qual água o lote enxerga. No Poente, beira-lago quer dizer lago interno; no Nautilus, são 30 lotes no entorno do lago; no DUO, lote molhado é frente para canal ou lagoa.
- A estrutura náutica em números. Quantas garagens e vagas de jet ski o Poente terá, e como se agenda e se paga a lancha.
- O cronograma por escrito. Com 2026 perto do fim, confirme a entrega do Nautilus e do DUO.
- O registro. Matrícula do lote e registro de incorporação, que o Poente ainda não divulgou.
- As regras de construção. O Poente ainda não publicou taxa de ocupação, recuos nem altura máxima.
Perguntas frequentes
Quais são os projetos novos à beira da Lagoa do Passo?
Na Estrada do Mar, três projetos novos ficam à beira da Lagoa do Passo: o Nautilus Marina Bairro, bairro planejado da Huff com marina, e o DUO Nautic Life Club, condomínio fechado de 412 lotes da Dutra, ambos em Xangri-Lá; e o Poente, condomínio fechado de 444 lotes da Melnick e da Arcádia, em Osório. Além deles, a margem tem condomínios já entregues.
A Lagoa do Passo é navegável e ligada a outras lagoas?
A Huff, incorporadora do Nautilus Marina Bairro, apresenta a lagoa como navegável e interligada a uma rede de 23 lagoas de Osório. Há ligação hídrica por canais: a dissertação da Universidade de Caxias do Sul de 2017, com batimetria de 2013 a 2015, descreve canais que levam a água de lagoas vizinhas até a Lagoa do Passo, de onde parte o Rio Tramandaí. Fora a afirmação da Huff, nenhuma das fontes confirma navegação de barco a partir da lagoa nem a partir do Poente; a Melnick e a Arcádia não informaram ligação com outras lagoas, e o trajeto de barco deve ser confirmado com cada incorporadora.
Qual é o tamanho e a profundidade da Lagoa do Passo?
Pelos descritores morfométricos de Machado (2000), reproduzidos na dissertação de Ronaldo dos Santos Padilha na UFRGS (2001), a Lagoa do Passo tem 3,98 km² de superfície e 4,30 m de profundidade máxima. As coletas de campo desse estudo são de 1997 e 1998, e a profundidade das lagoas costeiras varia com a estação do ano.
O que significa 70% dos lotes beira-lago no Poente?
No Poente, beira-lago se refere aos lagos internos do condomínio, que medem em média 35 m de uma margem à outra. Setenta por cento dos 444 lotes ficam na beira desses lagos, e os lotes beira-lago têm de 336 a 600 m². A Lagoa do Passo fica na ponta do condomínio, onde estão a praia artificial, a Casa Spa e o píer náutico e contemplativo.
Quanto custam os lotes no Poente, no Nautilus e no DUO?
O Nautilus Marina Bairro tem tabela, com o valor de entrada atualizado na página do empreendimento. O DUO Nautic Life Club e o Poente têm valores sob consulta, e o Poente, em pré-lançamento, ainda não tem tabela. Para receber valores, mapa de lotes e condições, use o formulário Receber tabela e plantas.